전주지방법원 2025타경31459. 김제시 신풍동 도원리엘시아101동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 279,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 136,710,000원으로 감정가의 49%입니다. 말소기준권리는 2021년 12월 27일 우리은행 근저당권이며, 이후 등기된 광주은행 가압류, 국가 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류와 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 최대영의 임대차계약일은 2020년 3월 29일이지만, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022년 1월 7일입니다. 이는 말소기준인 우리은행 근저당권의 2021년 12월 27일보다 늦으므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금 185,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력 인수형이 아니므로 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조로 보지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 1세대 · 철근콘크리트구조 지하2층/지상20층 중 13층 1303호 |
| 대상 면적 | 84.8899㎡ |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.12.27 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 7,344,000,000원이 기재돼 있고 같은 날 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 최대영의 임차권은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대영 | 전유부분 건물의전부 | 185,000,000원 | 2022.01.07 | 2022.01.07 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 최대영은 2024년 1월 19일 임차권등기명령으로 주택임차권을 등기했고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다. 따라서 현 최저가 136,710,000원이 보증금 185,000,000원보다 낮다는 사실만으로 ‘185,000,000원까지 실질취득가가 고정된다’고 계산해서는 안 됩니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 대비 61.4%
도원리엘시아의 대상 면적은 84.8899㎡이고, 비교된 최근 거래는 84.87㎡로 면적이 일치하는 것으로 분류돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 136,710,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 61.4%입니다. 최신 거래 225,000,000원 및 최근 거래 최저 220,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 대상 호수는 13층, 비교 거래는 18층과 20층이므로 개별 호수의 상태·층 차이는 별도로 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 133,996,060원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,713,940원을 제외한 133,996,060원이 우리은행 근저당에 배당되고 이후 채권자에게는 배당 여력이 없는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 7,592,908,895원 중 미배당은 7,458,912,835원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 7,458,912,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 7,499,334,441원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,987,899원 | 65,382,117원 | 7,527,526,778원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 더 진행되어 매각가가 내려가더라도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 ‘대항력 인수형’과는 전혀 다른 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북 김제경찰서 남동측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 13층 1303호이며, 위생·급배수·소방·승강기·보일러 바닥난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 도원리엘시아는 72세대, 사용승인일은 2021.12.22입니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지로, 남서측 약 25m 및 북동측 약 6~7m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구가 기재돼 있고, 가축사육제한구역 및 침수위험지구가 포함됩니다. 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 최대영의 전입·점유·확정일자가 2022.01.07로 말소기준권리 2021.12.27보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 최신 원본에서 변동 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 부기등기. 등기사항전부증명서와 감정평가에 민간임대주택 부기등기가 확인됩니다. 매각에 따른 처리 내용을 최신 등기와 명세서에서 대조하세요.
- 세금·배당. 국과 김제시 압류가 있어 당해세 등 실제 배당순위와 금액은 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 등기상 임차권과 현재 실제 점유자가 일치하는지 현장 및 최신 현황조사로 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 거래는 2건뿐입니다. 13층 대상 물건의 내부 상태와 18층·20층 거래 사례의 층 차이를 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구 포함 표시가 있으므로 현장 및 관련 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.85억보다 싼 낙찰가”만 보고 겁낼 사건은 아니다
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 185,000,000원과 현재 최저가 136,710,000원입니다. 하지만 최대영의 대항력은 없기 때문에 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 차액을 매수인이 인수하는 사건은 아닙니다. 현재 자료상 실질취득 기준액은 최저가와 같은 136,710,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 222,500,000원 대비 61.4%까지 내려와 있습니다. 다만 거래 표본은 2건이고, 이 물건은 72세대 규모 단지이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 민간임대주택 부기등기, 세금 압류 및 실제 점유 확인이 남아 있으므로 “가격 간격은 크지만 원본 확인은 필요한 A급 후보”로 정리할 수 있습니다.
