* 김경민의 예상 인수액은 배당 시나리오 기준입니다. 박신향의 보증금과 권리관계는 확인되지 않아 별도 인수 가능성을 포함하지 않은 수치이며, 전체 매수인 부담이 0원으로 확정된다는 뜻은 아닙니다.

의정부지방법원 2026타경20386. 남양주시 화도읍 마석우리 마석역글램하우스 이동 복수층102호입니다. 감정가는 426,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 서울보증보험 주식회사가 385,042,190원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 이 경매보다 앞선 2024년 김경민의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 315,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

또한 박신향의 전입 내역이 확인됩니다. 전입일은 2025.11.12이지만 보증금·점유 범위·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 김경민의 보증금만 계산해 전체 인수 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 측면에서도 실거래 표본의 전용면적이 분석 대상 면적과 일치하지 않아 단순한 할인율 해석을 경계해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.19 강제경매개시결정입니다. 그러나 김경민의 주택임차권등기는 2024.02.01에 접수됐고, 전입일은 2020.01.15입니다. 경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 일반적인 후순위 권리처럼 매각만으로 소멸한다고 취급할 수 없습니다.

2018년 생보부동산신탁 명의로 이루어진 소유권이전 신탁등기는 2020.01.15 말소됐습니다. 현재 소유자는 김미순입니다. 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 그 사실이 앞선 주택임차권의 인수 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 제외

김경민은 전입일·확정일자·임차보증금과 임차권등기 내용이 확인됩니다. 배당요구 내역도 존재하며, 전액 변제되지 않는 경우에는 잔액 인수 문제가 남습니다.

박신향은 전입일이 강제경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 점유 범위가 확인되지 않습니다. 확정일자 기록만으로 구체적인 보증금과 우선변제 범위를 확정할 수 없으며, 전입 내역만으로 유효한 임대차와 대항요건의 유지 여부까지 단정하기도 어렵습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제 및 매수인 승계 여부는 추가 확인 대상으로 분류합니다.

③ 시세 비교 — 숫자보다 면적의 일치 여부가 먼저

마석역글램하우스의 실거래 참고자료는 다음과 같습니다. 최근 거래로 제시된 금액은 450,000,000원이지만, 거래 시점은 2023.04입니다. 분석 기준일인 2026.09.18 현재 최근 12개월 이내 거래로 볼 수 없습니다.

참고자료상 분석 대상 면적은 38.88㎡로 표시되어 있으나 실거래 표본은 84.67~84.71㎡입니다. 분석 대상은 복수층 구조이므로 면적 산정과 비교 가능한 실제 전용면적을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

자료상 최근 거래 대비 최저가 비율은 94.7%, 전체 평균 대비 비율은 97.4%입니다. 그러나 이러한 수치는 면적이 다른 실거래를 기준으로 한 단순 비율입니다. 이를 근거로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)

신건 최저가 426,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,660,000원을 제외한 금액에서 김경민의 보증금 315,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험에 104,340,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

서울보증보험의 미배당 채권은 280,702,190원입니다. 이는 신청채권자의 배당 부족액이지 매수인이 자동으로 인수하는 보증금이 아닙니다. 김경민의 예상 인수액은 0원이지만, 박신향의 보증금이 확인되지 않아 전체 인수액은 미확정입니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 권리관계에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 박신향의 미확인 보증금은 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

이 사건의 핵심은 유찰에 따른 가격 하락과 선순위 임차보증금의 인수 관계입니다. 김경민의 보증금 315,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않는 범위에서 매수인이 인수해야 합니다.

* 실질취득 비용 = 매각가 + 김경민의 예상 미배당 보증금 인수액. 박신향의 미확인 보증금, 취득 관련 세금 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다.

시세와 비교해야 하는 금액은 최저매각가가 아니라 매각가와 인수액을 합한 실질취득 비용입니다. 특히 2회 유찰 시 272,640,000원만 기준으로 참고 실거래와 비교하면 인수 부담을 누락하게 됩니다. 현재는 비교 가능한 동일 면적의 최근 거래도 확인되지 않아 319,616,960원이 저렴한 가격인지 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 화도읍 마석우리 소재 서희스타힐스아파트 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·소규모 공동주택·아파트단지·농경지 등이 혼재합니다. 생활편익시설과 공공시설이 인근에 있으며 공동주택 입지 조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.02.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 급배수·위생·도시가스·개별난방·승강기·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 596,500원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 주택 관련 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있으므로 해당 여부에 따른 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부는 현황도 기준으로 기재되어 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 글램하우스(E)는 7세대 규모입니다. 참고 실거래는 3건이며 최근 동일 면적 거래가 확인되지 않습니다. 거래 표본이 제한되어 환금성과 적정 매도가격을 정밀하게 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김경민 임차권등기. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 315,000,000원, 전입일·확정일자·증액 내역과 실제 배당 순서를 재확인하세요.
• 김경민 미배당 잔액. 신건은 예상 인수 0원이지만 2회 유찰 시 46,976,960원의 인수액이 발생합니다. 예상배당표가 아니라 실제 매각가·확정 배당 결과를 기준으로 정산해야 합니다.
• 박신향의 별도 권리. 임대차계약서·보증금·점유 범위·대항요건·확정일자에 대응하는 채권액·배당요구 여부를 확인하세요. 김경민 관련 배당만으로 박신향의 위험이 사라지지는 않습니다.
• 보증기관 중복 계산 방지. 서울보증보험이 김경민 임차권의 대위자로 기재된 사실과 경매 신청채권을 구분해 검토하세요. 동일 보증금을 별도 임차인의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 실질취득 비용. 유찰 시 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더하여 실제 부담액을 계산하세요. 인수액이 발생하는 회차에서는 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 실거래 원본. 참고 거래의 전용면적 84.67~84.71㎡와 분석 대상 면적 38.88㎡의 불일치를 확인하고, 복수층 구조를 반영한 동일·유사 면적의 최근 거래를 별도로 대조하세요.
• 점유·명도. 김경민과 박신향의 실제 점유 상태, 임차권등기 정리 조건 및 인도 가능성을 확인하세요. 보증금 배당과 현실적인 명도 문제는 별개입니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비 및 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등을 확인하세요. 예상배당에서 제외된 항목이 존재하면 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 증빙과 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득 비용은 다르다”

이 사건은 선순위 임차권이 명확하게 존재하는 다세대주택입니다. 김경민의 보증금 315,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다. 신건에서는 전액 배당이 예상되지만, 2회 유찰 시에는 46,976,960원의 인수액이 발생하여 매각가와 합산한 실질취득 비용이 319,616,960원이 됩니다.

더 중요한 불확실성은 박신향입니다. 별도의 실제 임차인으로 확인되지만 보증금·점유 범위 및 권리관계가 확정되지 않아 김경민의 인수액 계산만으로 전체 부담을 확정할 수 없습니다. 서울보증보험의 대위 기재는 임차인으로 중복 합산하지 않되, 박신향에 대한 확인은 독립적으로 진행해야 합니다.

가격 측면에서도 참고 실거래는 면적이 다르고 거래 시점이 오래되어 현재 시세로 직접 사용하기 어렵습니다. 따라서 선순위 임차권의 실제 배당, 박신향의 권리 및 동일 면적의 최근 거래를 확인하기 전까지 인수 위험과 가격 메리트 모두 판단을 보류해야 하는 물건입니다.