수원지방법원 2024타경66855. 용인시 기흥구 보라동, 한국민속촌 서측 인근 주택가에 위치한 토지와 단독주택 관련 물건입니다. 감정평가상 1동·2동은 지하1층과 지상 2층 및 다락방 구조의 단독주택, 3동은 지상 3층 단독주택으로 조사됐습니다. 소유자는 송경동이고, 신청채권자는 광주농업협동조합, 청구액은 1,040,973,686원입니다.
등기 계산만 보면 단순합니다. 2024년 7월 18일 광주농업협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 2024년 7월 30일 설정된 광주농업협동조합·한상민·유미연의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 “등기가 소멸한다”와 “목적물을 온전히 사용할 수 있다”를 구분해서 봐야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보라동 298-51 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택 및 관련 토지 |
| 소유자 | 송경동 |
| 감정가 / 최저가 | 2,506,541,370원 / 2,506,541,370원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 1,040,973,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 대항력 임차인 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 핵심 리스크 — 제외건물·법정지상권·유치권 현수막
이 사건은 등기 순위보다 매각 대상과 제외 대상의 경계가 중요합니다. 목록4·5·7·11은 공부상 지목이 ‘임야’지만 현황은 ‘대’이고, 그 지상에는 민속촌로55번길 24-33의 제3동 건물이 존재합니다. 이 제3동은 매각에서 제외되며, 매각물건명세서에는 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
| 대상 | 주요 내용 | 제한받는 가격 |
|---|---|---|
| 목록4 | 제3동 소재로 인한 가격 제한 | 764,166,000원 |
| 목록5 | 제3동 소재로 인한 가격 제한 | 45,764,000원 |
| 목록7 | 제3동 소재로 인한 가격 제한 | 369,886,000원 |
| 목록11 | 제3동 소재로 인한 가격 제한 | 132,440,000원 |
또한 목록13 담장에는 유치권행사 현수막이 부착돼 있습니다. 현수막의 존재 자체가 유치권의 성립을 확정하는 것은 아니지만, 실제 점유 주체·공사대금 채권·점유 개시 시점 등은 입찰 전에 확인해야 할 핵심 사실입니다. 목록12·13은 감정평가 기준일 당시 미준공으로 사용승인을 받지 못한 상태였고, 제시외 목록12-1·13-1은 각각 매각에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,506,541,370원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 27,465,414원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한상민 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한상민 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 근저당 · 유미연 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 554,075,956원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,925,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 554,075,956원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 구조와 목적물 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,506,541,370원 | 1,925,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,005,233,096원 | 1,925,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,604,186,476원 | 1,585,744,611원 | 339,255,389원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 1,604,186,476원으로 내려가고 채권자 미배당이 339,255,389원 발생하지만, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 여전히 0원입니다. 다만 이 사건은 실거래가와 비교해 가격 할인 여부를 판단하기보다, 제외건물·법정지상권·지분·미준공·유치권 주장 가능성의 처리비용과 사용 제약을 먼저 따져야 합니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국민속촌 서측 인근 주택가로, 주변은 단독주택·다세대주택·완만한 경사의 자연림이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 출입이 가능한 도로가 있어 제반 교통편은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정상 1동·2동은 단독주택, 3동 역시 단독주택 구조로 조사됐고 기본 위생·전기·통신·도시가스 난방·천정형 냉방설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역·중점경관관리구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 확인되는 토지는 지목 도로, 면적 225.0㎡, 공시지가 300,200원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 목록4·5·7·11은 공부상 임야지만 실제로는 신축 중 단독주택 건물이 소재하는 대지 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제3동 법정지상권. 목록4·5·7·11 지상의 제외건물 제3동에 법정지상권이 성립하는지 관련 등기·토지와 건물의 소유관계·성립 시점을 확인하세요.
- 유치권 현수막. 목록13 담장의 유치권행사 현수막과 관련해 실제 점유자, 채권 발생 원인, 공사대금, 점유 개시 시점과 계속성을 확인하세요.
- 미준공·사용승인. 목록12·13은 감정평가 기준일 당시 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 현재 준공·사용승인 상태와 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록1·2·6·8은 지분매각입니다. 공유자 관계와 실제 이용 범위, 분할 가능성을 반드시 따져야 합니다.
- 현황 주소. 목록13의 공부상 주소와 현장 부착 주소가 다릅니다. 건축물대장·현황도·경계측량 등으로 실제 목적물을 대조하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·준보전산지·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 절차 원본 확인. 기각결정정본 발송 이력과 2026.09.30 매각기일의 현재 효력을 법원 원문으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 계산은 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실전 위험은 다른 곳에 있습니다. 매각 제외 제3동과 법정지상권 불확실성, 목록13의 유치권행사 현수막, 목록12·13의 미준공·사용승인 문제, 목록1·2·6·8의 지분매각, 공부와 현황 주소의 차이가 동시에 존재합니다.
따라서 이 사건은 “최저가 2,506,541,370원에 인수액이 없으니 깔끔하다”는 식으로 접근하기보다, 낙찰 후 실제로 확보되는 토지·건물의 범위와 사용 가능성을 먼저 확정하는 권리분석이 필요합니다. 유찰로 가격이 내려가도 이러한 구조적 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 무엇을 취득하고 무엇을 취득하지 않는지를 정확히 확인하는 데 있습니다.
