전주지방법원 2025타경31470. 전주시 완산구 동완산동 소재 부동산으로, 감정평가상 현재 사찰로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 266,963,000원으로 감정가 544,823,200원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2016.08.12. 설정된 동부새마을금고 근저당권 208,000,000원입니다. 이후의 동부새마을금고 추가 근저당권 86,000,000원, 유재형 가압류 150,000,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유관계도 낙찰자 인수 측면에서는 비교적 분명합니다. 김점배는 2025.06.26., 신정선은 2022.02.14. 전입으로 모두 2016.08.12. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리돼 있고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신정선은 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당관계는 매각물건명세서 원문과 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31470 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 440-1 · 441-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사찰로 이용 중 |
| 소유자 | 김희철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 544,823,200원 / 266,963,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 381,403,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김희철이고, 2016.08.12. 동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2020.08.31. 같은 금융기관의 근저당권 86,000,000원, 2021.11.18. 유재형의 가압류 150,000,000원, 2025.07.15. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 김종선 가압류와 국세 압류, 2022년 경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유자·임차관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김점배 | 1층 (65㎡) | 2025.06.26 | 2,000원 | 2025.08.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신정선 | 확인 필요 | 2022.02.14 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 말소기준권리인 2016.08.12.보다 모두 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금을 대항할 수 있는 임차인으로 분류되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자 2명으로 보면 됩니다. 신정선은 보증금이 확인되지 않았지만 대항력 자체는 없으므로, 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 266,963,000원으로 감정가 544,823,200원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 186,874,100원, 4회 유찰 시에는 130,811,869원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 용도·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,537,482원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 동부새마을금고 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 동부새마을금고 | 86,000,000원 | 54,425,518원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 유재형 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 444,000,000원 중 262,425,518원이 배당되고, 미배당은 181,574,482원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주곤지중학교 남서측 인근. 서측은 완산공원과 경계하고, 동측에는 단독주택·종교시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 버스정류장과 전주천서로가 있으나, 대상 부동산은 공원과 경계하는 고지대로 차량 접근이 어려운 급경사 오솔길을 통해 연결되는 상황입니다.
- 접근통로. 일부 토지로 가기 위해 인접한 타토지 2필지의 일부를 사용하고 있으며, 안정적인 통로 확보를 위해 지역권 확보가 필요하다고 평가됐습니다.
- 이용상태. 사찰로 이용 중이며, 건물은 2017년 4월 중건·증개축된 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 232,200원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목과 현재 이용상황이 다르며 현 이용상황은 임시적인 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 접근권 확인. 인접 토지 2필지를 통과하는 현황 통로의 소유관계, 사용승낙 여부, 지역권 설정 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 진입 확인. 차량 접근이 어려운 급경사 오솔길 및 마을도로 연결 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 증개축 범위 확인. 2017년 4월 전면 증개축으로 공부면적보다 규모가 증가한 부분과 제시외 건물의 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 김점배·신정선의 실제 점유범위와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 점유 자체는 별도 문제입니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 사찰 용도, 접근성, 토지 형태를 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 원문 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 두 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 그러나 이 물건은 사찰이라는 특수 이용상태, 2회 유찰, 고지대의 어려운 차량 접근, 인접 타토지를 이용한 통행, 지역권 확보 필요성까지 겹쳐 있습니다. 감정가 544,823,200원에서 최저가 266,963,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리는 통과, 현황·접근성은 정밀검토. 이 사건의 승부처는 등기 말소 여부보다 실제 통행권과 활용 가능성을 얼마만큼 확실히 확인하느냐에 있습니다.
