전주지방법원 2025타경31470. 전주시 완산구 동완산동, 전주곤지중학교 남서측 인근에 위치한 사찰 및 관련 토지입니다. 서측으로 완산공원과 접하고 주변에는 단독주택·종교시설·학교가 혼재합니다. 건물은 목조 및 치장벽돌조 기와모형강판지붕 단층으로, 2017년 4월 전면적인 증개축을 거친 것으로 조사됐습니다.

이 물건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 가격의 하락 폭입니다. 감정가 544,823,200원에서 최저가 186,874,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 일반 주택과 달리 종교시설은 수요층이 제한적이고, 인접 토지를 이용한 접근 문제가 있습니다. 따라서 얼마나 유찰됐는지보다 낙찰 후 안정적으로 진입하고 이용할 수 있는지가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현장 이용이 문제

핵심은 2016.08.12 설정된 동부새마을금고의 을구 8번 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 같은 금고의 을구 9번 근저당권(86,000,000원), 유재형의 가압류(150,000,000원), 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 정읍새마을금고·김용우·전북은행 근저당 및 일부 가압류·압류도 이미 말소된 이력이 있습니다. 2022년 동부새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 2025.03.13 취하됐으며, 현재 사건은 2025.07.15 새롭게 개시됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 김점배와 신정선 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2016.08.12 말소기준권리 이후이므로 제시된 권리판정상 대항력이 없습니다. 다만 신정선의 보증금과 점유부분은 추가 확인이 필요합니다.

현재의 권리관계만 보면 매수인이 임차보증금을 승계할 근거는 확인되지 않습니다. 그러나 사찰로 이용되는 건물에 임차인들이 신고돼 있다는 점에서 각 점유자의 실제 이용 공간, 계약관계, 명도 가능성은 현장 확인이 필요합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 행사 가능성과 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 186,874,000원으로 감정가 544,823,200원의 약 34.3%입니다. 감정가 대비 가격이 크게 하락했지만, 이 숫자만으로 투자 메리트를 판단할 수는 없습니다.

사찰로 사용 중인 건물과 여러 필지의 토지, 급경사 진입로, 인접 토지 통행 문제가 결합된 물건입니다. 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격을 확인할 수 없으므로 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단을 유보해야 합니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다.

4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 매수인 인수액은 제시된 권리 및 배당 추정 기준입니다. 채권 미배당금은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,874,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 3,416,236원을 제외한 183,457,764원이 선순위 동부새마을금고 근저당권에 배당되는 추정입니다. 후순위 근저당권과 유재형의 가압류에는 배당 여력이 없습니다.

전체 추정 채권액 444,000,000원 가운데 채권자 배당액은 183,457,764원, 미배당액은 260,542,236원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수액을 의미하며 매수인의 추가 인수액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 381,403,890원으로 별도 기재돼 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위·금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건축물 위험 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주곤지중학교 남서측 인근, 완산공원 동측 경계와 연결되는 기존 주거지역입니다. 주변에는 단독주택, 종교시설, 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 근거리에 버스정류장이 있고 전주천서로가 통과하지만, 대상 토지는 고지대에 있어 급경사 오솔길을 통한 차량 접근이 어렵습니다.
• 접근로. 일부 토지에 접근하기 위해 인접한 타인 소유 토지 2필지의 일부를 사용 중입니다. 감정평가에서는 안정적인 접근통로 확보를 위해 지역권 확보가 필요할 수 있다고 지적하고 있습니다.
• 건물 이용. 사찰로 이용 중이며, 목재치장·강화마루 등 사찰용 내부 마감과 위생·급배수설비, 기름보일러 난방설비가 조사됐습니다.
• 증개축. 2017년 4월 전면적인 증개축·중건으로 건물 규모가 공부상 면적보다 증가했습니다. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 실제 현황 및 공부와의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지 관련 사항으로 자연경관지구·고도지구·학교 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지 정보에 기재된 면적은 132.0㎡이고 공시지가는 232,200원/㎡입니다. 이는 전체 일괄매각 토지면적이라는 의미가 아닙니다.
• 지목·현황. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상황이 다르며, 감정평가에서는 현재의 이용상황이 임시적인 것으로 판단됐습니다.
• 환금성. 사찰 건물은 일반 주택과 수요층이 다르고 용도전환·재사용 가능성이 중요합니다. 접근로와 토지 규제가 함께 작용하므로 향후 매각의 용이성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 진입로 권원. 타인 토지 2필지의 소유관계, 현재 통행의 법적 근거, 지역권 설정 가능성과 통행로 이용 제한 여부를 확인하세요.
• 건축물 현황. 2017년 증개축된 부분과 공부상 면적의 차이, 제시외 건물 포함 범위, 건축물대장 기재사항을 현장에서 대조하세요.
• 일괄매각 목록. 토지 4필과 사찰 건물, 제시외 건물의 경계 및 이용관계를 매각목록과 감정평가서로 확인하세요.
• 임차관계. 김점배의 보증금 기재액 및 금액 단위, 신정선의 미상 보증금, 실제 점유공간, 확정일자와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 토지 규제. 자연경관지구·고도지구·상대보호구역에 따른 증축·재건축·용도변경 제한을 관할 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 토지 가치·사찰 건물의 재사용 가능성·통행권 확보 비용을 함께 검토하세요.
• 명도 및 유지비. 실제 점유자와 이용 주체, 미납 공과금·관리비, 건물 보수 필요 여부를 확인하세요.
• 최종 원본. 매각기일 2026.11.02 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변동 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 떨어진 이유를 먼저 보라”

전주 동완산동 사찰·토지 물건은 권리분석과 투자 판단을 분리해서 접근해야 합니다. 등기상 말소관계는 비교적 명확하고, 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입해 제시된 분석상 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 544,823,200원에서 186,874,000원으로 낮아진 가격만으로 가치가 있다고 판단할 수는 없습니다. 타인 토지를 통과하는 접근로, 지역권 확보 필요성, 증개축에 따른 공부면적 차이, 종교시설의 제한적인 수요가 동시에 존재합니다.

현재 최저가와 비교할 만한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 가격상 저평가 여부는 판단할 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 물건 자체의 이용상 제약은 그대로 남을 수 있습니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮지만 이용·환금성 위험은 높다는 것입니다. 접근권 확보와 실제 건축물 현황을 먼저 검증해야 합니다. 이 조건들이 명확해지지 않는다면 감정가 대비 큰 할인율에도 불구하고 입찰 보류가 타당한 물건입니다.