의정부지방법원 2026타경20645. 경기도 구리시 갈매동 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 기숙사동 5층 에스-0508호입니다. 감정요항표상 현재 공장(기숙사)으로 이용중이며, 등기부의 말소기준권리는 2022.11.22. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 249,600,000원입니다. 이후 2026.05.07. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계 및 임차관계를 다시 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20645 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 기숙사동 5층에스-0508호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(기숙사)으로 이용중 |
| 소유자 | 김용석 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 215,484,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
2022.09.14. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.11.22. 김용석 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.05.07.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 231,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 용도·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 아파트 실거래처럼 단순한 가격비율만으로 접근하기보다, 실제 공장(기숙사) 사용상태와 주변 지식산업센터·오피스텔 환경, 임대수요, 관리비 및 사용제한 등을 별도로 확인해 적정 입찰가를 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 249,600,000원 | 226,966,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가에서는 국민은행 근저당 채권최고액 기준으로 22,634,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 22,634,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 68,187,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 144,970,240원 | 104,629,760원 |
현재 회차에서는 신청채권액 215,484,750원이 예상 배당액 범위 안에 들어가지만, 1회 유찰 시부터는 예상 배당액이 신청채권액에 미치지 못합니다. 이 변화 역시 채권자의 회수 문제이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산마루초등학교 북동측 인근이며, 주변에 지식산업센터·오피스텔·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 별내역 등이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(기숙사)으로 이용중이며, 토지도 공장(기숙사)·지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물 내 제5층 제에스-0508호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·지하주차장·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) 등에 해당하며 공시지가는 2,734,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정요항표상 임대미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유자를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되고 실제 이용상태는 공장(기숙사)입니다. 건축물대장·관리규약과 실제 사용 가능 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 231,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 제한. 준주거지역·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등 토지이용계획을 실제 사용 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 핵심
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2022.11.22. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 실제 이용상태도 공장(기숙사)입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 231,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험보다 실제 점유관계·사용 가능 범위·시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
