의정부지방법원 2026타경20694. 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 213,000,000원입니다. 소유자 조우종은 2021년 8월 18일 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 박성언 명의의 주택임차권등기가 남아 있으며, 보증금은 210,000,000원입니다.

이 물건에서 중요한 것은 소유권 이전 전후의 권리 순서입니다. 박성언은 2021년 8월 12일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 26일입니다. 임차권등기는 2023년 9월 15일 이루어졌습니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 그보다 늦은 2024년 2월 16일 접수되었습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 떠안는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

2018년 설정된 화서신용협동조합 근저당권은 2019년 9월 4일 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 근저당권이 아니라 2023년 등기된 박성언의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024년 국민건강보험공단 압류보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액을 지급받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2026년 2월 27일 접수된 국가 압류는 2026년 7월 14일 이미 말소되었습니다. 다만 후순위 압류 등이 소멸한다고 해서 선순위 임차보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

집행비용 3,782,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 209,218,000원이 배당되는 추정입니다. 임차보증금 부족분 782,000원은 매수인이 별도로 인수합니다. 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 배당합계에 포함하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐

이 물건은 보증금 210,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권이 있는 임차권 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인에게 넘어오는 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 낙찰가와 인수보증금을 합산해 비교해야 합니다.

실질취득 부담 = 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차의 집행비용 추정에 따라 합산액에는 차이가 있지만, 보증금 210,000,000원에 집행비용이 더해지는 구조입니다. 위 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각조건과 낙찰가격을 뜻하지 않습니다. 취득세·명도비 등 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 검증이 필요하다

감정가는 213,000,000원이며 소유자의 2021년 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 다만 과거 소유권 거래가액은 현재 시장가격을 의미하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 시세와의 직접적인 비교는 어렵습니다.

현재 회차 실질취득 부담은 213,782,000원으로 계산되며, 유찰 시에도 약 210,000,000원의 임차보증금에 집행비용이 더해지는 구조입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래와 개별 건물 상태를 대조한 뒤 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 오남읍 오남리 오남체육문화센터 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 체육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 2018.01.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택의 2층 202호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수 설비 등이 설치된 것으로 탐문되었습니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다. 현장조사 당시 전기 계량기가 철거된 상태로 목측되었습니다. 내부 상태와 전기 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 토지는 인접 도로 대비 평탄한 정방형이며, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역· 배출시설설치제한지역·성장관리권역입니다. 외국인 등 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있으므로 매수인별 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 적정가격과 처분 용이성을 단정하기 어렵습니다. 선순위 보증금과 실질취득 부담을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 박성언의 보증금 210,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수합니다. 현 회차 예상액은 782,000원이며 유찰 시나리오에서는 인수액이 크게 늘어납니다.
• 배당 및 임차권등기 말소. 실제 배당액과 보증금 전액 변제 여부를 확인하고, 임차권등기 말소 및 인도 조건을 별도로 점검해야 합니다. 잔액이 존재하는 경우 매수인의 인수 책임을 전제로 검토해야 합니다.
• 신청채권자 채권. 주택도시보증공사 청구액 210,000,000원은 예상배당표상 전액 미배당입니다. 별도의 임차인으로 중복 계산하지 말고 채권관계와 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 실거래가격을 확보한 후 낙찰가가 아닌 낙찰가와 인수보증금의 합산액을 기준으로 적정가격을 계산해야 합니다.
• 주소 대조. 공부상 도로명주소와 현황 도로명주소가 다릅니다. 건축물대장·등기부·현장 표시를 대조하고 입찰 대상 호실을 정확히 확인해야 합니다.
• 내부·설비 점검. 폐문부재로 내부설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았고 전기 계량기 철거 상태가 관찰되었습니다. 수리 및 설비 복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 지정 대상과 매수인의 해당 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하나 현장조사에서는 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서· 배당 관련 자료 및 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 실질 부담은 크게 줄지 않는다”

이 물건의 핵심은 감정가 213,000,000원이나 향후 유찰가격이 아니라 선순위 임차보증금 210,000,000원입니다. 박성언은 대항력과 우선변제권을 갖추었고, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

현재 회차의 예상 실질취득 부담은 213,782,000원입니다. 1회 유찰 시 213,185,600원, 2회 유찰 시 212,708,480원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 증가하기 때문에 최저가 하락만으로 실질적인 가격 이익이 생기지는 않습니다.

여기에 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 도로명주소 불일치와 내부설비 미확인 문제가 남아 있습니다. 신청채권자 역시 예상배당을 받지 못하는 것으로 산정되어 실제 배당관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 권리 인수구조와 실질취득 부담을 먼저 확정하고, 현재 시세와 점유·설비 상태를 검증하는 것이 이 물건의 판단 기준입니다.