의정부지방법원 2026타경20700. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 현 소유자 박주태는 2020.10.28. 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 같은 날 접수된 반월농업협동조합 근저당의 채권최고액은 201,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026.05.18. 반월농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
예상 매각대금 212,000,000원 기준으로는 집행비용 3,768,000원과 반월농업협동조합 근저당 201,600,000원이 배당되고 소유자에게 6,632,000원이 남는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유·전입관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 340-1 효성아트빌 105동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로25번길 32-15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 대상면적 | 59.78㎡ |
| 소유자 | 박주태 · 2020.10.28. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 157,766,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 2019.01.10 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준은 2020.11.13. 반월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 201,600,000원이고 채무자는 박주태입니다. 이후 등기된 2026.05.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 확인
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계가 확인될 경우 별도 권리검토가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 유리하지만 거래 시점은 오래됐다
효성아트빌103동,105동의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 243,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 262,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해서 봅니다. 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%이고, 전체 평균 대비로는 87.1%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 28.0% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 58.96㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 58.96㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 59.78㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 243,333,333원 |
가격 숫자만 놓고 보면 212,000,000원은 최신 거래 250,000,000원보다 38,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균 262,500,000원보다 50,500,000원 낮습니다. 다만 가장 최근 거래가 2023.09이고 거래 표본도 3건에 불과합니다. 따라서 이 차이를 곧바로 현재 시장가 대비 할인폭으로 확정해서 해석하기보다는, 오래된 거래사례에 기반한 참고값으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,632,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 전액이 배당되고 소유자 잔여 6,632,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 212,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 169,600,000원 | 35,174,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,680,000원 | 68,619,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마산역 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·일부 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 천마산역(경춘선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사의 공동주택 건부지이며 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 655,800원/㎡이며 토지면적은 690.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 효성아트빌103동,105동은 총 16세대이며 확인된 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입관계·실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.11.13. 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 최근 12개월 평균 262,500,000원과 최신 거래 250,000,000원은 참고값이지만 최신 거래월이 2023.09입니다.
- 회차별 배당. 1회 유찰 시 채권 미배당 35,174,400원, 2회 유찰 시 68,619,520원이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이며 토지이용 규제도 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 현재 시세’가 핵심
이 사건은 등기상으로는 구조가 단순합니다. 2020.11.13. 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 제공된 실거래 숫자만 보면 최저가 212,000,000원이 최근 12개월 평균 262,500,000원의 80.8%로 낮습니다. 다만 최신 거래가 2023.09이고 표본이 3건뿐이므로 이를 현재 시세 할인으로 확정해서 볼 수는 없습니다. 또한 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건의 실제 판단 포인트는 현재 점유관계와 2026년 시점의 시세를 얼마나 정확히 재확인하느냐입니다.
