의정부지방법원 2026타경20714. 가평군 조종면 현리 ‘현리연리지’ 101동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 2020.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 대상 호실은 2층입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사유진전기이며, 2021.10.11 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2021.11.04 설정된 가평신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 신영윤의 가압류 180,000,000원과 2026년 임의경매개시결정이 이어지며, 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 현황상 점유자가 없어 임대내역을 확인하지 못한 상태이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·대항력 여부가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20714 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 410-48 101동 2층202호 · 도로명 경기도 가평군 조종면 현창로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 / 대상면적 | 철근콘크리트구조 지상 5층 중 2층 · 대상면적 87.66㎡ · 사용승인 2020.10.12 |
| 소유자 | 주식회사유진전기 · 2021.10.11 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평신용협동조합 / 123,196,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2020.11.30 신영윤 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가, 2021.11.04 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소되었습니다. 이어 주식회사유진전기로 소유권이전되고 같은 날 가평신용협동조합 근저당권 156,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 신영윤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
현리연리지 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 239,583,333원이지만, 2022~2023년의 250,000,000원~300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 220,000,000원, 최신 거래 220,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거 구간보다 -8.9% 낮아진 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.15㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.01 | 80.76㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2024.09 | 80.76㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 80.76㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 84.57㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.03 | 84.57㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2023.01 | 84.15㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 84.57㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.07 | 84.57㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 84.57㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 84.57㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 84.57㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 239,583,333원 |
최저가 231,000,000원은 전체 12건 평균 239,583,333원만 보면 96.4% 수준입니다. 그러나 최근 거래를 우선하면 이야기가 달라집니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 220,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 220,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액 231,000,000원은 최근 기준의 105.0%로, 최근 시세보다 11,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 가평신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신영윤 | 180,000,000원 | 70,966,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오는 근저당을 채권최고액 156,000,000원 기준으로 반영합니다. 총 채권액 336,000,000원 중 226,966,000원이 배당되고, 미배당은 109,034,000원입니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 231,000,000원 | 109,034,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 184,800,000원 | 154,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 191,029,760원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조종고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다. 서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 기본 급배수·위생설비, 도시가스 단독난방, 시스템냉방, 승강기, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 416,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현리연리지는 29세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 과거 12건 전체 평균보다 최근 가격이 낮아진 만큼 과거 고가 거래보다 현재 거래표본을 우선해 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정평가 당시 점유자 부재로 임대내역이 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 확인된 임차인 신고는 없지만 미상 점유자가 존재한다면 대항력 여부도 미상입니다. 점유·전입 관계를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 닫혔다고 보지 않는 편이 안전합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 239,583,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 231,000,000원은 최근 기준 105.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 구간보다 -8.9% 낮습니다. 과거 250,000,000원~300,000,000원 거래를 현재 가치에 그대로 적용하는 것은 보수적인 분석과 맞지 않습니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 231,000,000원, 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원으로 제공된 시나리오를 최근 거래가와 함께 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔이므로 실제 이용·건축물대장·용도 적합성을 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 등기상 구조는 단순한 편입니다. 2021.11.04 가평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 배당표상 확인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유자 부재로 임대내역이 미상이라는 점은 별도로 남습니다.
가격 역시 신건 단계에서는 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 231,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 220,000,000원의 105.0%이고 최근 거래 추세도 -8.9%입니다. 전체 12건 평균 239,583,333원만 보면 할인처럼 보이지만, 그 평균에는 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수보다 점유 확인과 최근 시세 대비 응찰가격입니다.
