🏠 348,000,000원 ✅ 인수 0원 ⚠️ 임대관계 미상 📉 미배당 1,590,451원
의정부지방법원 2026타경20723. 남양주시 오남읍 금호어울림 114동 13층 1302호 아파트입니다. 소유자는 박진국이며, 2009.04.28. 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.01.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 134,200,000원입니다. 이후 주식회사오케이저축은행 근저당권, 신한카드·우리카드 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 담보권이나 가압류는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현장 점유자가 누구인지, 점유자가 임차인이라면 전입·확정일자·보증금이 어떻게 되는지는 입찰 전 원본 조사로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20723 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 464 금호어울림 114동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 내 13층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박진국 · 2009.04.28. 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 33,116,063원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2007.10.29. 설정됐던 이경서의 전세권 75,000,000원은 2009.03.20. 이미 말소됐습니다. 2009.04.28. 신한은행 근저당권 151,200,000원, 2015.05.27. 국민은행 근저당권 160,800,000원, 2023.03.28. 엔에이치농협캐피탈 근저당권 96,000,000원도 각각 등기부상 말소된 상태입니다.
현재 말소기준은 2020.01.16. 국민은행 근저당권 134,200,000원입니다. 그 뒤의 오케이저축은행 근저당권 120,000,000원, 신한카드 가압류 30,572,485원, 우리카드 가압류 26,029,903원, 2026.05.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 신건 348,000,000원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 348,000,000원입니다. 동일 평형의 최근 실거래 비교값을 근거로 한 가격 판단은 이 분석에 포함하지 않으므로, 감정가만 보고 시세보다 싸다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 1,590,451원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 70,216,051원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,720,000원 | 218,801,920원 | 125,116,531원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 배당 부족 자체가 곧 낙찰자의 채무 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 134,200,000원 | 134,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 30,572,485원 | 30,572,485원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 26,029,903원 | 26,029,903원 |
| 6. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 33,116,063원 | 31,525,612원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 343,918,451원 중 342,328,000원이 배당되고 1,590,451원이 미배당으로 남는 계산입니다. 집행비용 5,672,000원을 포함하면 매각대금 348,000,000원이 모두 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어람초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·소규모 근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 내 13층이며 사용승인일은 2006.03.02.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로와 외곽공도가 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로1류 저촉·배출시설설치 제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.01.16. 국민은행 근저당권 134,200,000원이 기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계와 실제 점유자를 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 348,000,000원입니다. 최근 동일 평형 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서도 1,590,451원의 미배당이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 278,400,000원, 2회 유찰 시 222,720,000원이며 각 경우에도 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유와 가격 확인이 남는다
이 사건의 말소기준은 2020.01.16. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당권과 신한카드·우리카드 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다.
다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 대항력 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 가격 또한 신건 348,000,000원이라는 사실만으로 유리하다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 여부와 실제 점유관계를 분리해 확인하고, 시세 검증 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
