의정부지방법원 2026타경20738. 남양주시 별내동 별내푸르지오 5203동 304호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적 비교 기준은 84.9653㎡이며, 지상 21층 건물의 3층에 위치합니다. 2016년 배주윤 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소가 반복됐으며, 현재 경매는 후순위 근저당권자인 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다.

권리분석의 출발점은 2016.03.31. 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 중소기업은행과 진선메디칼의 근저당권은 모두 그 이후 설정됐습니다. 해당 담보권은 매각으로 소멸할 예정이고, 배당받지 못한 채권액을 매수인이 그대로 인수하는 구조도 아닙니다.

다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자이거나 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 권리관계와 점유관계를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행이 말소기준

중소기업은행은 2021.03.11. 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2026.05.20. 경매개시결정을 받았습니다. 진선메디칼은 2025.12.12. 채권최고액 425,539,921원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 진선메디칼 근저당에는 남양주시 오남읍 팔현리 9-12 토지가 공동담보로 표시돼 있습니다. 이러한 후순위 담보권의 배당 부족은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

과거 설정됐던 웰컴크레디라인대부, 에스비아이저축은행, 오케이저축은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 남양주시와 국의 압류 역시 말소됐으므로 현재 존속하는 압류로 취급하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 없음과 실제 부존재는 다르다

등기상 근저당권의 소멸과 실제 임차인의 보증금 인수 여부는 별개 문제입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서·점유자 진술 등을 확인해 임차인의 존재와 대항력 성립 시점을 검토해야 합니다. 대항력이 있는 임차인이 확인된다면 배당 여부에 따라 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 95.5%

별내푸르지오의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래 표본의 평균은 663,083,333원, 최저 거래는 630,000,000원, 최고 거래는 700,000,000원입니다. 본건 신건 최저가인 633,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 표본 최저 거래와는 가까운 수준입니다.

최근 12건에는 전용 76.82㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 본건의 비교 기준 면적인 84.9653㎡와 일치하는 거래만으로 구성된 표본은 아니므로, 최근 평균을 본건의 확정 시세로 해석해서는 안 됩니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 다만 이 수치만으로 본건의 향후 유찰이나 낙찰 결과를 예측할 수는 없습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실과 실제 입찰 경쟁에 따른 낙찰가격은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)

매각가를 현재 최저가인 633,000,000원으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 8,730,000원을 먼저 공제하고, 신한은행과 중소기업은행에 배당하는 구조입니다. 후순위 진선메디칼에는 배당 재원이 남지 않는 것으로 산출돼 있습니다.

* 신한은행 채권액 310,800,000원은 변경 전 채권최고액을 사용한 기존 산정치입니다. 2020.06.03. 변경등기상 채권최고액은 266,800,000원이므로 위 배당액은 실제 배당을 확정하거나 정확히 예측하는 수치가 아닙니다. 집행비용 역시 추정치이며 실제 채권 잔액·세금 및 배당 순위에 따라 결과가 달라집니다.

⑤ 유찰 회차별 배당과 매수인 부담

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 내려갈수록 채권자의 예상 배당금이 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 이는 확인된 담보권에 관한 계산이며, 실제 점유 및 임차관계 확인을 대신하지 않습니다.

회차별 금액은 가정된 시나리오이며 실제 유찰 일정이나 매각조건이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 배당 결과는 신한은행 변경등기와 실제 채권액이 반영되지 않은 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주샛별초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 21층 건물 중 3층입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·소화설비와 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 제3종일반주거지역 및 별내택지지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,275,000원입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26. 지정된 외국인 등 대상 주택 관련 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 입찰자의 적용 대상 여부와 취득 절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,100세대 단지이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 가격은 630,000,000원에서 700,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 표본의 층과 면적에 차이가 있어, 본건 3층의 실제 매도가격과 매각 소요기간을 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2016.03.31. 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 중소기업은행·진선메디칼 근저당권의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 신한은행 채권최고액이 310,800,000원에서 266,800,000원으로 변경됐습니다. 배당표의 변경 전 금액과 실제 채권계산서를 대조하세요.
• 점유·임차인 조사. 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 점유자 및 대항력 있는 임차인 여부를 확인하세요.
• 저층 실거래 비교. 최근 평균 663,083,333원뿐 아니라 4층 630,000,000원 거래와 2층 670,000,000원 거래를 함께 참고하세요. 내부 상태와 향을 확인한 뒤 개별 가격을 판단해야 합니다.
• 공동담보 확인. 진선메디칼 근저당에는 오남읍 팔현리 9-12 토지가 공동담보로 표시돼 있습니다. 권리관계와 배당 자료를 대조하되, 공동담보 채무를 매수인 인수액에 임의로 합산하지 마세요.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자의 인도 여부를 확인하세요. 확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도가 완료된 상태라고 가정해서는 안 됩니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 취득 절차를 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기일내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “평균보다 낮지만, 저층 가격과 점유관계가 관건”

이 사건은 2016년 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권이 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 최저가 633,000,000원은 최근 실거래 평균 663,083,333원의 95.5%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 평균보다 낮다는 근거는 분명합니다.

그러나 평균보다 약 3,008만원 낮다는 이유만으로 충분한 가격 경쟁력이 확보됐다고 판단하기는 어렵습니다. 본건은 3층이고, 최근 4층의 유사 면적 거래는 630,000,000원입니다. 또한 최근 거래 표본에는 다른 면적이 섞여 있으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.

배당 시뮬레이션에서는 채권자의 미배당액이 상당하지만 채권 미배당과 매수인 인수는 별개입니다. 오히려 실무적으로는 신한은행의 근저당 변경등기를 배당표에 반영하지 않은 점과 실제 임차·점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.

등기상 권리 인수 0원, 최근 평균 대비 낮은 신건 가격. 다만 저층 개별 시세·임대관계·배당 산정의 불일치 확인이 남아 있습니다. 이 세 가지를 검증한 뒤 실제 취득비용과 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.