의정부지방법원 2026타경20745. 경기도 남양주시 진건읍 용정리 진건주공2단지 201동 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 양승모이며, 2020년 8월 6일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 이후 농협은행이 청구금액 322,302,424원의 가압류를 등기했고, 김영미가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 이 물건에서 중요한 것은 채권자의 청구금액보다 경매 이전부터 존재하는 임차관계와 매수인에게 승계될 보증금입니다.

김영미의 임차권등기에는 반환받지 못한 보증금 121,500,000원이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 관하여 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 또한 이경로는 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 따라서 등기된 임차권 하나만 확인하고 권리분석을 끝낼 수 없는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차권 인수가 남는다

등기부상 과거 한미은행·한국외환은행·진건새마을금고 근저당권과 경기도시공사 전세권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 과거의 말소된 담보권 금액을 현재 매수인 인수금에 더해서는 안 됩니다. 반면 현재의 핵심은 김영미 임차권과 이경로의 선순위 점유·전입 관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계금액 미확정

확인되는 실제 임차인은 이경로와 김영미, 총 2명입니다. 두 사람은 각각 독립적으로 권리관계를 확인해야 하며, 특히 이경로의 보증금이 미상이라는 점 때문에 전체 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가가 전체 취득비용이 아니다

현재 최저매각가격은 199,000,000원입니다. 하지만 매수인에게 인수되는 임차보증금이 존재하면 실질취득금액은 단순한 낙찰가보다 커집니다.

대항력 있는 임차인의 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가와 미배당 인수액의 합계가 보증금 수준으로 고정되는 경우에는, 낙찰가만 낮아져도 실질취득금액이 같은 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건에서는 김영미의 배당액과 이경로의 보증금이 확정되지 않았으므로 이러한 구조의 적용 여부와 최종 실질취득금액을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

아래는 매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 농협은행 가압류와 경매 신청채권에 배분한 기존 추정액입니다. 임차인 2명의 보증금과 배당순위가 반영되지 않았으므로 실제 예상배당 결과로 사용할 수 없습니다.

주의: 위 추정배당은 임차권자 김영미의 보증금 121,500,000원 및 이경로의 미상 보증금을 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위·임차인 배당액·채권자 배당액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수 위험은 사라지지 않는다

현재 최저가는 199,000,000원이며, 1회 유찰 시 159,200,000원, 2회 유찰 시 127,360,000원으로 설정된 가격 시나리오가 있습니다. 다만 이 금액들은 낙찰대금에 해당할 뿐, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진건초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 1998.12.30 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내외 포장도로가 개설돼 있으며, 남서측 정문을 통해 외부도로와 연결됩니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 소하천구역·소하천예정지·성장관리권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택 용도의 토지거래계약 허가구역 사항도 기재돼 있으므로 해당 여부와 적용 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도로 이용 중이나 최근 실거래가와 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 매각 가능 가격과 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김영미 임차권 배당 확인. 미반환 보증금 121,500,000원 중 실제로 배당받는 금액과 매수인에게 인수되는 잔액을 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 잔액 인수 조건을 최우선으로 검토하세요.
• 이경로 보증금 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임대차계약서·보증금·점유 현황·배당요구 여부를 확인해야 추가 승계 위험을 계산할 수 있습니다.
• 임차인 사이의 관계 확인. 김영미의 임차권은 건물 전부를 대상으로 등기돼 있고, 이경로도 임차인으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 각 임대차계약의 관계를 대조해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계 확인. 김영미는 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 청구금액 127,340,087원과 미반환 보증금 121,500,000원의 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 재산정. 기존 추정은 임차인 배당을 반영하지 않았습니다. 실제 우선순위와 배당 가능 금액을 확인한 뒤 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 낙찰대금에 임차인별 미배당 인수액을 합산해야 합니다. 명도비용과 취득 관련 부대비용도 별도 확인이 필요합니다.
• 실거래 검증. 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세를 확인하세요. 실질취득금액이 최근 시세 이상이라면 낮은 최저매각가격만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 실제 거주자와 점유 관계를 확인하고, 임차보증금 반환과 주택 인도가 어떻게 연결되는지 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 확인해 예상배당과 실제 부담을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 확인하고, 매각기일 변경 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수액부터 확인할 물건”

이 사건은 최저매각가격이 199,000,000원인 신건 아파트이지만, 권리관계가 단순하지 않습니다. 김영미의 121,500,000원 임차권에는 미배당 잔액 인수 조건이 명시돼 있고, 이경로도 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금이 확인되지 않습니다.

특히 기존 배당 추정에서 매수인 인수액이 0원으로 표시됐다는 이유로 이를 권리상 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 임차인 배당이 누락된 추정이며, 실제 인수 가능 금액은 아직 확정되지 않았습니다.

최근 실거래 시세도 확인되지 않았기 때문에 실질취득금액의 시세 대비 적정성 역시 판단할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 임차보증금 인수액에 따라 실제 취득 부담이 달라질 수 있습니다.

결론적으로 김영미의 미배당 인수액, 이경로의 보증금, 임차인별 배당순위 및 최근 실거래가격을 확인하기 전까지는 입찰가격과 가격 메리트 판단을 보류해야 합니다.