의정부지방법원 2026타경20751. 남양주시 호평동 두산알프하임 108동 1층 101호 아파트입니다. 감정평가상 복층구조의 아파트로 이용 중이며 건물은 26층 중 1층입니다. 등기상 공유자는 이윤경·이정열이고 각 지분은 2분의 1입니다. 말소기준권리는 2021.06.09 주식회사우리은행 근저당권 440,000,000원이며, 현재 남아 있는 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 권리상 인수액이 없다는 점과 실제 점유·명도 상황은 구분해서 확인할 필요가 있습니다. 이 물건의 더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 981,000,000원은 최근 12개월 평균 825,250,000원보다 높고, 최신 실거래 875,000,000원도 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20751 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 730 두산알프하임 108동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 백봉로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 복층구조의 아파트 · 26층 중 1층 101호 |
| 공유자 | 이윤경 2분의 1 · 이정열 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 981,000,000원 / 981,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 164,821,338원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.09 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 복현새마을금고의 근저당권 2건, 주식회사오케이저축은행 근저당권, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사더파이널스대부 근저당과 그 근저당권부채권 질권, 하나캐피탈주식회사· 우리금융캐피탈주식회사 관련 권리, 앞선 경매개시결정은 등기부상 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 높다
두산알프하임은 2,894세대, 사용승인일은 2021.01.28입니다. 실거래 비교 기준 면적은 114.9943㎡이고, 최근 12개월 실거래는 4건, 평균 825,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 875,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 108.91㎡ | 25 | 875,000,000원 |
| 2026.08 | 108.96㎡ | 27 | 838,000,000원 |
| 2026.08 | 108.96㎡ | 27 | 838,000,000원 |
| 2026.05 | 108.91㎡ | 22 | 750,000,000원 |
| 2025.07 | 108.95㎡ | 3 | 1,000,000,000원 |
| 2025.06 | 108.95㎡ | 4 | 899,000,000원 |
| 2025.06 | 108.95㎡ | 1 | 900,000,000원 |
| 2025.06 | 114.99㎡ | 1 | 710,000,000원 |
| 2025.06 | 114.99㎡ | 1 | 710,000,000원 |
| 2025.05 | 108.95㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2025.03 | 108.96㎡ | 27 | 780,000,000원 |
| 2024.10 | 108.91㎡ | 23 | 830,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 825,250,000원 |
전체 12건 평균은 852,500,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근의 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 825,250,000원, 최신 거래는 875,000,000원입니다. 현재 최저가 981,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.9%이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -4.7%입니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 981,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,210,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 복현새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 복현새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 62,400,000원 | 62,400,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 23,203,544원 | 23,203,544원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 275,186,456원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 693,603,544원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 275,186,456원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 981,000,000원 | 693,603,544원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 784,800,000원 | 693,603,544원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 627,840,000원 | 619,161,600원 | 74,441,944원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자에게 74,441,944원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않아 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 유찰이 진행돼도 핵심 변수는 인수 부담 증가가 아니라 매각가격 변화입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 평내호평역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트가 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 복층구조의 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 26층 중 1층 101호입니다.
- 설비. 개별난방, 급배수·위생설비, 소화전, 승강기, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 경관녹지 저촉, 중로1류·중로3류 접합, 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 1,524,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 최근 거래로 판단. 최근 12개월 평균 825,250,000원과 최신 거래 875,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 852,500,000원만으로 가격 매력을 높게 평가하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.7%이므로 현재 신건 981,000,000원은 보수적으로 접근할 가격대입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 784,800,000원, 2회 유찰 시 627,840,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 말소기준인 주식회사우리은행 근저당과 후순위 권리의 말소 여부, 현재 경매개시결정 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 물건은 말소기준권리 이후 현재 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 신건 최저가 981,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 825,250,000원의 118.9%이고 최신 거래 875,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -4.7%입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안전성보다 시세보다 높은 가격을 더 큰 판단 요소로 봐야 하며, 제공된 회차 시나리오상 가격 조건은 유찰 이후 크게 달라집니다.
