의정부지방법원 2026타경20818. 구리시 갈매동 ‘구리갈매푸르지오’ 709동 12층 1201호, 전용면적 기준 비교대상은 약 99.6㎡인 아파트입니다. 등기상 소유자는 노정열이며, 2018.01.17 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 근저당권 432,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저매각가가 감정가와 같은 942,000,000원인데, 동일 면적의 최근 12개월 6건 평균은 879,833,333원, 가장 최신인 2026.08 거래는 930,000,000원입니다. 즉 신건 기준 실질취득액 942,000,000원은 최근 평균보다 약 7.1% 높고, 최신 거래보다도 12,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 640 구리갈매푸르지오 709동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 99.5986㎡ · 지상 25층 중 12층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.10.27 · 921세대 |
| 소유자 | 노정열 · 2018.01.17 소유권이전(원인 2015.07.17 매매, 거래가액 487,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 942,000,000원 / 942,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 328,384,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있지만, 현재 분석상 별도 임차인 보증금이나 매수인 승계액은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준은 2018.01.17 중소기업은행 근저당권 432,000,000원이며, 이후의 키움저축은행 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 최형진·차수환 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 예상배당 부족액이 발생하더라도 데이터상 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 신건보다 낮다
구리갈매푸르지오 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균 890,500,000원보다, 최근 12개월 평균 879,833,333원과 최신 거래 930,000,000원, 그리고 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.4% 낮다는 흐름을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 99.6㎡ | 22 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 99.61㎡ | 10 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 99.6㎡ | 10 | 927,000,000원 |
| 2026.05 | 99.61㎡ | 12 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 99.61㎡ | 8 | 910,000,000원 |
| 2026.01 | 99.6㎡ | 17 | 922,000,000원 |
| 2025.08 | 99.6㎡ | 16 | 942,000,000원 |
| 2025.06 | 99.6㎡ | 20 | 930,000,000원 |
| 2025.06 | 99.6㎡ | 14 | 875,000,000원 |
| 2025.02 | 99.6㎡ | 19 | 910,000,000원 |
| 2025.02 | 99.6㎡ | 15 | 900,000,000원 |
| 2024.09 | 99.6㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 879,833,333원 |
신건 실질취득액 942,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%입니다. 최신 거래 930,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 890,500,000원과 비교해도 최저가는 105.8% 수준입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.4% 낮아진 상태이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 942,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,820,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 4. 가압류 · 최형진 | 120,592,500원 | 93,780,000원 |
| 5. 가압류 · 차수환 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 971,992,500원 중 채권자 예상배당은 930,180,000원, 미배당액은 41,812,500원입니다. 다만 이 미배당액은 예상배당상 매수인 인수로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 가격을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 942,000,000원 | 930,180,000원 | 41,812,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 753,600,000원 | 743,664,000원 | 228,328,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 602,880,000원 | 594,451,200원 | 377,541,300원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 인수하는 구조가 아니므로, 유찰 시에는 매수인 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 제공된 회차 시나리오에서는 매각가가 그대로 실질취득의 핵심 금액이고, 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈매초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 갈매역(경춘선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 중 12층이며 사용승인일은 2017.10.27입니다. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 단지. 구리갈매푸르지오는 921세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로·용도지역. 북서측 대로와 남동측 중로에 접하고, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.4%로 나타나, 신건 가격 판단 시 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 942,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%이고 최신 거래 930,000,000원보다도 높습니다.
- 최근 실거래 우선 확인. 전체 평균 890,500,000원보다 최근 12개월 평균 879,833,333원과 최신 거래 930,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 거래 편차 확인. 동일 면적 거래가 660,000,000원부터 942,000,000원까지 폭이 커 개별 거래의 층·상태·거래조건 차이를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 가정 미배당액 41,812,500원이 있더라도 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 물건은 2018.01.17 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 권리가 매각으로 정리되고, 임차인 신고도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡성이 크지 않습니다. 하지만 낙찰 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 실질취득 942,000,000원은 최근 12개월 평균 879,833,333원의 107.1%이고 최신 거래 930,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름도 -2.4%인 만큼 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 위험보다 시장가격과 응찰가의 간격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
