의정부지방법원 2026타경20826. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 마석엘아이지아파트 202동 10층 1004호입니다. 전용면적은 59.9693㎡이고, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자 유현순은 2013년 8월 20일 거래가 154,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.

현재 말소기준권리는 국민은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 113,400,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 케이비부동산신탁주식회사가 강제경매를 신청했고, 신청채권액은 131,352,881원입니다.

현황조사상 김진범이 임차인으로 확인되지만, 전입일은 말소기준권리 설정 다음 날인 2013년 8월 21일입니다. 현재 권리 판정은 대항력 없음이고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 내역은 확인이 필요합니다. 단순히 임차인 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 점유·명도 문제가 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

무엇보다 최저매각가 244,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,222,222원보다 높습니다. 권리가 비교적 단순하다는 장점과 가격이 적정하다는 판단은 별개로 접근해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 2013년 8월 20일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2026년 6월 11일 기입된 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸합니다.

앞서 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권 71,640,000원과 삼성생명보험 근저당권 118,800,000원은 각각 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 매수인이 이들 과거 근저당권을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상

현황조사상 임차인으로 기재된 사람은 김진범 1명입니다. 전입신고일은 2013년 8월 21일로, 국민은행 근저당권 설정일인 2013년 8월 20일보다 늦습니다. 해당 전입일을 기준으로 한 권리 판정은 대항력 없음입니다.

또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에 임차인이 기재된 사실만으로 임대차계약의 세부 조건이나 실제 명도 가능 시점까지 확정할 수는 없습니다.

권리분석 결론: 현재 확인된 권리 기준으로는 매수인 예상 인수액 0원입니다. 다만 임차인의 보증금이 미상인 만큼 추가 확인 없이 완전히 무위험한 물건으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 110.8%, 하락 추세까지 확인

마석LIG아파트의 동일 평형 전용 59.97㎡ 실거래입니다. 확인된 전체 거래 표본은 12건이며 평균 거래가는 222,750,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 9건의 평균 220,222,222원과 최신 거래를 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균은 220,222,222원입니다. 신건 최저가 244,000,000원은 평균보다 23,777,778원 높으며, 최근 시세 대비 110.8%입니다.

최신 거래인 2026년 7월의 230,000,000원과 비교해도 최저가가 14,000,000원 높습니다. 2026년 5월에는 250,000,000원 거래도 있었지만, 같은 평형의 2026년 1월 거래가는 200,000,000원이었습니다. 개별 거래의 층과 상태에 따른 차이가 존재하므로 높은 거래가 하나만을 기준으로 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

특히 최근 거래 평균은 이전 기간 대비 -4.4% 하락 추세입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 222,750,000원을 적용하더라도 최저가는 그보다 높습니다. 최근 시세와 최신 거래를 우선하면 신건 가격에 할인 매력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

현재 신건 최저가인 244,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 국민은행 근저당권에 배당한 뒤 신청채권자에게 배당하는 구조입니다. 예상배당은 확정 배당표가 아니며, 집행비용·세금·임차인 관련 권리 확인 결과에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.

집행비용 4,216,000원은 추정액입니다. 국민은행 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

현재 신건의 최저가는 244,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오는 1회 유찰 시 195,200,000원, 2회 유찰 시 156,160,000원입니다.

현재 권리 판정에 따르면 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 낙찰가가 낮아져도 채권자의 미배당액이 자동으로 매수인에게 이전되는 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 임차보증금과 배당요구 관련 확인이 완료되기 전까지는 명세서 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 화도초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남서측 진입로를 통해 외부도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕의 17층 건물 중 10층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 지하주차장 시설이 구비되어 있습니다.
• 토지. 남서향 경사지대의 부정형 토지로 아파트 건부지입니다. 토지면적은 18,519.9㎡이며 지목은 대입니다. 공시지가는 870,400원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제1종·제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 관련되어 있습니다. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등도 확인됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 주택 용도의 토지거래허가구역 지정 사항이 있어 해당 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태는 탐문 내용이 포함되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 444세대 단지로 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 200,000,000원부터 250,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -4.4%이고 단지 경매 평균 유찰이 7.2회라는 점에서 단기간 재매각이나 감정가 수준의 처분을 전제하는 접근은 신중해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 220,222,222원의 110.8%입니다. 최신 거래가 230,000,000원도 웃돌기 때문에 전체 평균이나 최고 거래만으로 가격 매력을 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 기간보다 -4.4% 낮습니다. 응찰가 검토 시 과거 고가 거래보다 최근 평균과 최신 실거래를 우선해야 합니다.
• 임차인 김진범 확인. 전입일 2013.08.21은 말소기준권리 설정일 2013.08.20보다 늦습니다. 현재 대항력 없음 판정이지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 예상 인수액과 미배당액 구분. 신건 가정 시 채권자 미배당액은 4,968,881원이고 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 반복 유찰 위험 확인. 단지 평균 유찰 횟수가 7.2회입니다. 감정가와 실제 입찰 수요 사이에 차이가 있었을 가능성을 염두에 두고, 매각조건과 실제 후속 기일을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 점검. 조사상 임차인 1명이 확인됩니다. 낙찰 후 점유 이전 및 명도 협의가 필요할 수 있으므로 실제 거주 상태와 연락 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 내부 수리 상태와 누수·설비 문제 등은 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가의 탐문 내용만으로 실내 상태를 확정할 수 없습니다.
• 토지거래허가 적용 여부. 외국인 등을 대상으로 한 주택 용도 토지거래허가구역 지정 사항이 있습니다. 매수 주체와 거래 형태에 따른 실제 적용 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

이 사건은 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 임차인 김진범 1명이 있으나, 전입일이 말소기준권리 이후여서 현재 판정상 대항력이 없고 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 원본 서류 대조는 필요합니다.

가격에서는 경고 신호가 명확합니다. 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,222,222원의 110.8%이며, 최신 거래가 230,000,000원보다 높습니다. 최근 시세도 -4.4% 하락 추세입니다.

여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.2회까지 고려하면 현재 신건 가격에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 있지만, 실제 매각조건과 당시 실거래를 다시 비교한 후 판단해야 합니다.

종합하면, 권리는 비교적 단순하지만 임차인 세부 확인이 필요하고, 신건은 최근 시세보다 비싸 가격 메리트가 부족합니다. 가격 하락 추세와 반복 유찰에 따른 환금성 위험까지 함께 고려해야 하는 물건입니다.