의정부지방법원 2026타경20880. 구리시 수택동 구리더케이타워 14층 1401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황상으로는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부에는 탁윤호의 임차보증금 164,000,000원짜리 주택임차권이 등기되어 있고, 전입일과 확정일자는 모두 2020.11.17입니다. 말소기준인 국의 압류 2022.09.13보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정된 자료입니다.
매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 “신건 최저가 156,000,000원”만으로 가격을 볼 수 없습니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 153,016,000원이 배당되고 10,984,000원이 남아 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 14층 1401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.01 소유권이전 · 거래가액 164,330,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.09.13 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 탁윤호는 2020.11.17 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 점유개시일도 2020.12.01로 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2022.12.21이지만, 임차인의 대항요건은 말소기준권리보다 먼저 형성돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 탁윤호 | 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.17 / 2020.11.17 | 164,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 유찰로 최저가가 내려가도, 그만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 이 사건의 시나리오도 정확히 그 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 10,984,000원 | 166,984,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 41,747,200원 | 166,547,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 66,357,120원 | 166,197,120원 |
즉 최저매각가격은 156,000,000원에서 124,800,000원, 99,840,000원으로 내려가지만, 임차인 인수액은 10,984,000원에서 41,747,200원, 66,357,120원으로 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 세 회차 모두 166,000,000원대에 머뭅니다. 집행비용 추정치가 먼저 공제되기 때문에 단순 보증금 164,000,000원보다 실질부담이 더 크게 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 탁윤호 보증금 | 164,000,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 예상배당 153,016,000원을 받고도 보증금 164,000,000원 중 10,984,000원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 현황은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 주위환경. 수택2동행정복지센터 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·숙박시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 8호선·경의중앙선 구리역이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차타워, 스프링쿨러가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역이며 공시지가는 4,354,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건 기준 156,000,000원에 인수액 10,984,000원을 더한 166,984,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 41,747,200원, 2회 유찰 시 66,357,120원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 확인. 탁윤호의 보증금 164,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
- 세금 배당 변동 확인. 말소기준권리가 국의 압류이고 예상배당은 당해세가 미반영되어 실제 임차인 배당액과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 근린시설, 감정 현황은 업무시설(오피스텔), 임차권 사용은 주거로 기재돼 있으므로 원본 서류와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 최저가 할인율보다 대항력 임차보증금의 미배당 인수가 먼저입니다. 탁윤호의 보증금은 164,000,000원이고 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있습니다. 신건에서는 10,984,000원을 매수인이 인수해 실질취득이 166,984,000원이 되고, 1회·2회 유찰 뒤에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 166,547,200원과 166,197,120원입니다. 따라서 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 시세 대비 싸다는 판단도 보류해야 합니다.
