전주지방법원 2025타경31511. 전주대학교 북서측 인근에 있는 토지 387㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2~3층 다가구주택 각 6세대, 4층 다가구주택 3세대입니다. 감정가 821,052,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 574,736,000원, 감정가의 70%입니다.

권리의 기준점은 2016.05.09. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당 245,000,000원입니다. 현재 남아 있는 임차권등기는 모두 이 날짜 이후의 전입·점유로 정리돼 대항력 없음으로 표시됐고, 매각물건명세서에도 명시적 인수권리는 “해당사항 없음”으로 기재돼 있습니다. 그러나 성명 표기가 불완전한 2건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 따로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 예정

말소기준인 전주김제완주축산업협동조합 근저당 이후 설정된 김성두 근저당, 현재 존속 중인 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 이미 말소된 과거 전세권·임차권도 여러 건 존재하지만, 현재의 인수권리로 남아 있지는 않습니다.

② 임차인·점유 현황 — 승계 중복 제외 17건

임차·점유 관련 표기는 총 18건입니다. 이 가운데 한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 한종준 보증금의 대위·승계 중복신고로 명시돼 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유 신고는 17건입니다.

③ 예상배당과 회차별 미배당

비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 유보하고, 제공된 예상배당과 유찰 회차별 미배당 변화만 확인합니다.

현재 최저가 574,736,000원을 전액 매각대금으로 가정한 단순 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김성두 근저당의 변경액 불일치가 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전주대학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·다가구주택·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도는 보통입니다.
• 이용상태. 1층 계단실, 2~3층 다가구주택 각 6세대, 4층 다가구주택 3세대로 이용됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 치장벽돌·징크판넬·돌붙임 등이 적용됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대 387㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
• 제외 물건. 일부 지상 LPG저장탱크는 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 철거·사용 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 2건 확인. 전입일·보증금이 없는 “현재까지”, “한국토지” 표기의 실제 성명·호실·점유개시일을 원본에서 확인하세요.
• 근저당 변경액 확인. 김성두 근저당의 390,000,000원 설정과 65,000,000원 변경이 실제로 어떤 효력을 갖는지 확인하세요.
• 임차권 전체 대조. 등기부상 한국토지주택공사 임차권 2건 중 50,000,000원 신고의 승계·중복 여부를 확인하세요.
• 보증금 단위 확인. 박인재 5,000원, 김병종 4,500원으로 표시된 금액은 원문과 단위를 재확인하세요.
• 신나라 관계 확인. 임차권자이자 신청채권자로 나타나는 신나라의 채권 원인과 임대인과의 관계를 확인하세요.
• 현장 점유 조사. 다수 호실의 실제 거주 여부, 공실 여부, 열쇠 인도 가능성, 명도 대상자를 호실별로 조사하세요.
• LPG저장탱크. 매각 제외 물건의 소유자와 부지 사용 관계, 철거·이전 비용 부담 가능성을 확인하세요.
• 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 배당표 재산정. 당해세·최우선변제와 근저당 변경액을 반영한 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·채권계산서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 점유관계다

이 사건은 등기 순서만 보면 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 명세서와 배당표도 매수인 인수를 0원으로 제시합니다. 하지만 임차·점유 신고가 17건에 이르고, 보증기관 승계 중복, 별도 한국토지주택공사 임차권, 대항력 미상 점유 2건, 보증금 단위 이상, 근저당 변경액과 배당표의 불일치가 동시에 존재합니다.

따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%라는 숫자가 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 없어 가격 메리트는 판단할 수 없고, 먼저 호실별 점유자와 임차권, 배당순위를 원본으로 정리해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 실무 난도는 높음. 원본 검증과 현장 점유조사가 끝난 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.