울산지방법원 2025타경12819. 울산 남구 신정동 대상웰리움 14층 1404호입니다. 경매물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 건물 외관이나 감정가가 아니라 경매개시결정보다 먼저 등기된 주택임차권입니다.

소유자 노희창은 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 141,000,000원입니다. 이후 임차인 김윤주가 보증금 130,000,000원으로 임대차계약을 체결하고, 전입신고·확정일자를 갖춘 뒤 2024년 임차권등기까지 마쳤습니다. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025년 11월 10일입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 살아 있다

등기상 기존 신탁은 말소되었고, 현재 소유자는 노희창입니다. 그러나 2024년 12월 5일 설정된 을구 1번 주택임차권등기는 2025년 11월 10일 강제경매개시결정보다 먼저 존재합니다.

이 사건에서 경매개시결정은 말소기준으로 지정되어 있지만, 그보다 앞선 임차권까지 소멸한다는 의미는 아닙니다. 을구 1번 임차권은 매각물건명세서상 명시적인 인수 대상이며, 배당으로 해결되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.30억

한국주택금융공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 김윤주는 별도의 임차권자로 등기되어 있습니다. 실제 임차인은 김윤주 1명입니다. 신청채권자의 청구액을 또 다른 임차보증금으로 취급하거나 매수인 인수액에 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가 대신 실질취득으로 판단

이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 115,000,000원입니다. 반면 임차보증금은 130,000,000원으로 최저가를 초과합니다.

신건 예상배당에서 집행비용 2,410,000원을 먼저 공제하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 112,590,000원입니다. 보증금에서 이를 차감한 17,410,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 고정에 가깝다

유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 유찰이 확정된 것은 아닙니다. 각 회차의 인수액은 해당 회차 예상배당 기준입니다. 실제 배당과 집행비용에 따라 금액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 실질취득 약 1.32억의 적정성 확인이 먼저

본 건에서 확인되는 가격자료는 감정가 115,000,000원과 소유자의 2021년 등기상 거래가액 141,000,000원입니다. 과거 취득가액은 최근 시세를 의미하지 않습니다. 따라서 이를 현재 실거래 시세로 간주하거나 실질취득금액과 단순 비교해 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (신건 매각가 115,000,000원 가정)

예상 매각대금 115,000,000원에서 집행비용 2,410,000원을 공제하면 나머지 112,590,000원이 임차인 보증금에 배당됩니다. 임차인의 미배당 보증금은 17,410,000원입니다. 한국주택금융공사의 예상배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 최종 배당표에 따라 확인해야 합니다. 신청채권자의 미배당 청구액을 매수인의 추가 인수금으로 계산하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 남구 신정동 신정시장사거리 북동측 인근의 대상웰리움 14층 1404호입니다. 주변에는 근린생활시설·공동주택·업무시설·단독주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 집합건물은 철근콘크리트구조의 18층 건물이며, 본 건은 14층입니다. 등기에는 주택임차권 및 민간임대주택 관련 사항이 존재하므로 공부상 용도와 실제 주거 이용의 관계를 확인해야 합니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8m 미만의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며, 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 울산중앙초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔의 개별 호실 가격은 면적·층·상태·임대수익 및 실제 거래수요에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 김윤주의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 최종 명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 자금계획. 신건 낙찰가 115,000,000원에 예상 인수액 17,410,000원을 합산한 132,410,000원을 기준으로 자금계획을 검토해야 합니다. 취득 관련 세금·명도비 등은 별도입니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가는 92,000,000원으로 낮아지지만 보증금 인수액은 40,056,000원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에도 동일한 구조가 지속됩니다.
• 임차인 배당과 실제 지급액. 임차인의 배당요구와 우선변제권 행사 여부, 최종 배당액, 매수인 인수 잔액을 대조해야 합니다. 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라집니다.
• 임차권 말소·인도 조건. 보증금 잔액 지급과 임차권등기 말소 및 목적물 인도를 어떻게 진행할지 확인해야 합니다. 보증금 전액 변제 전에 권리가 자동으로 해소된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 대상웰리움의 유사 면적·유사 이용상태 호실을 중심으로 최근 실거래와 현재 매물 가격을 확인해야 합니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득금액입니다.
• 관리비·점유·원본 대조. 관리비 체납 및 승계 가능 범위, 실제 점유 상태, 등기부·현황조사서·매각물건명세서 및 최종 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.15억에 낙찰받아도, 1.15억짜리 물건은 아니다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 1명, 보증금 130,000,000원, 경매개시보다 앞선 임차권등기, 미배당 잔액의 매수인 인수입니다.

신건 최저가 115,000,000원에 낙찰받으면 예상 인수액 17,410,000원을 더해 실질취득은 132,410,000원 수준입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 인수할 보증금이 늘어나므로 실질취득은 약 1.32억 수준을 유지합니다.

따라서 최저가의 하락을 가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 확인되지 않은 실거래 시세를 가정해 저렴하다는 결론을 내리는 것도 적절하지 않습니다.

민간임대주택등기의 현재 효력과 최종 배당·인수 관계를 확인하고, 실제 거래 가능한 시세가 실질취득금액과 어떻게 비교되는지를 먼저 검토해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 낙찰가 1.15억이 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득 약 1.32억입니다.