울산지방법원 2025타경12868. 울주군 두서면 활천리 811-11 102동으로, 사건상 용도는 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 일반건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 2015.01.22 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 2층 오피스텔 3개호·3층 오피스텔 3개호·4층 오피스텔 2개호로 조사됐습니다.
등기상 현재 소유자는 정철원입니다. 2016.06.13 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 비산새마을금고가 채권최고액 338,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 김성덕의 전세권 60,000,000원과 그 전세권에 붙은 가압류·채권압류, 2024.12.11 울주군 압류, 2025.11.17 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 811-11 102동 · 울산광역시 울주군 두서면 활천산업로 189-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 일반건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 정철원 |
| 감정가 / 최저가 | 660,639,600원 / 660,639,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 류명희 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 230.9㎡ · 지목 대 · 준공업지역 · 공시지가 299,200원/㎡ |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
과거 경산축산업협동조합의 근저당권은 2016.06.13 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 비산새마을금고 근저당권 338,000,000원입니다. 김성덕 전세권은 말소기준 이후인 2016.06.21 설정됐고, 그 전세권에 대한 농협은행 가압류와 디지비캐피탈·엔에스에셋대부의 채권압류도 뒤따른 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 명세서상 점유자 — 3명 모두 대항력·우선변제 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고명석 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용연 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노병수 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 주거 점유자로 기재돼 있지만 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 보증금 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금 자체가 미상이므로 현재 계산된 인수 0원을 그대로 확정값으로 보기는 어렵습니다.
③ 배당 구조 (매각가 660,639,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,006,396원 |
| 을구 3번 근저당권 · 비산새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 을구 4번 전세권 · 김성덕 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4-1번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 120,806,136원 | 120,806,136원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 류명희 | 180,000,000원 | 132,827,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 698,806,136원 중 651,633,204원이 배당되고 미배당은 47,172,932원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 배당 부족이 먼저 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 660,639,600원 | 651,633,204원 | 47,172,932원 | 132,827,068원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 528,511,680원 | 520,826,563원 | 177,979,573원 | 2,020,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 422,809,344원 | 416,181,251원 | 282,624,885원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 현재 확인된 등기권리와 배당 항목을 기준으로 한 값이며, 점유자 3명의 실제 보증금·전입일이 확인돼 선순위 대항력이 성립한다면 별도의 인수 위험이 생길 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KCC울산일반산업단지 내에 위치하며 주위는 중·소규모 공장, 주거용 오피스텔, 공업나지, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 경부고속도로 활천I.C가 있어 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔입니다. 1층 계단실, 2층 오피스텔 3개호, 3층 오피스텔 3개호, 4층 오피스텔 2개호입니다.
- 토지. 토지면적 230.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·가로장방, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·가축사육제한구역에 포함되고, 노외주차장에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 2015.01.22 사용승인. 위생·급배수시설, LPG 개별난방, 화재경보설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 최우선 확인. 고명석·김용연·노병수의 실제 점유 호실, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 주민등록 관련 자료로 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재는 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 세 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 전세권 범위 확인. 김성덕 전세권은 업무시설 건물 중 2층 서쪽 79㎡ 전부(2층 102호)를 범위로 하며 전세금은 60,000,000원입니다. 매각으로 소멸하는 권리지만 점유 현황과의 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 사건은 일괄매각으로 기재돼 있으므로 건물과 토지의 정확한 매각 범위를 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 660,639,600원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미확정”
이 사건의 등기 흐름만 보면 말소기준은 분명합니다. 2016.06.13 비산새마을금고 근저당권을 기준으로 그 뒤의 김성덕 전세권과 가압류·채권압류·울주군 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오도 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 명세서상 주거 점유자 3명의 전입일·확정일자·보증금이 전부 미상입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원 확정형”이 아니라 “등기상 인수 0원 추정 + 점유자 확인 필요형”으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 당해세 반영 여부와 실거래 시세 부재까지 겹쳐 있어, 현재 단계의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 점유관계·세금·가격 근거를 추가 확인하는 것입니다.
