🏷️ 1,213,648,800원 💰 실질취득 1,213,648,800원 🛡️ 인수 0원 ⚠️ 미배당 1,128,649,497원
울산지방법원 2025타경13047. 양산시 동면 금산리 소재 근린시설과 토지 일괄매각 건입니다. 현재 말소기준권리는 2023년 7월 25일 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 1,232,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 신용보증기금 가압류 257,629,778원, 주식회사경남은행의 임의경매개시결정, 농업협동조합중앙회 가압류 838,132,031원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순 주거용이 아닙니다. 감정평가상 1층은 작업장·냉장창고·저온창고 등, 2층은 작업장, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 특정 임차인의 대항력을 있다고 단정할 수 없고 실제 점유관계와 대항력 여부는 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 금산리 578-2 |
| 등기 부동산 | 경상남도 양산시 동면 금산리 578-2, 578-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 작업장·냉장창고·저온창고 등 · 2층 작업장 · 3층 주택 |
| 토지 | 377.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 714,000원/㎡ |
| 소유자 | 뿌리농산흙사랑영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,648,800원 / 1,213,648,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,159,980,795원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2023.07.25 경남은행 근저당이 기준
과거 압류·가압류·근저당권과 경매개시결정 다수는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 16번 주식회사경남은행 근저당권이며, 그 뒤에 남아 있는 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 이용상태·일괄매각 — 작업장·창고·주택이 한 건에 묶인다
- 1층. 작업장, 냉장창고, 저온창고 등으로 이용 중입니다.
- 2층. 작업장으로 이용 중입니다.
- 3층. 주택으로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지붕 현황. 목록3의 3층 지붕은 공부상 스라브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
건물은 일반철골구조 3층으로, 주기둥은 H-Beam, 벽체는 그라스울 판넬 등으로 마감되어 있습니다. 내부는 판넬 노출 및 우레탄 뿜칠, 내부 인테리어 마감이고 바닥은 콘크리트 하드너 위 에폭시 코팅 및 장판지 깔기 등입니다. 1층 냉장·저온창고 부분에는 콘댕싱유니트와 방렬분 및 에어커튼 설비가 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,213,648,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,536,488원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,232,000,000원 | 1,199,112,312원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 257,629,778원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 838,132,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,327,761,809원 중 예상배당은 1,199,112,312원이며, 총 미배당은 1,128,649,497원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,213,648,800원 | 1,199,112,312원 | 1,128,649,497원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 970,919,040원 | 958,809,850원 | 1,368,951,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 776,735,232원 | 766,567,880원 | 1,561,193,929원 | 0원 |
유찰이 진행되면 경남은행을 포함한 채권자들의 미배당 규모는 커지지만, 현재 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 다만 주변 실거래 시세와의 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동산초등학교 북측 인근으로 소규모 근린생활시설과 일반주택 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있어 일반적 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 377.3㎡, 완경사·세로장방형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인, 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 3층 지붕 확인. 공부상 스라브지붕과 현황 판넬지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 냉장·저온창고 설비 확인. 1층 일부에 콘댕싱유니트와 방렬분 및 에어커튼 설비가 설치되어 있습니다.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 후순위 가압류에는 배당이 없고 전체 채권 미배당은 1,128,649,497원입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,213,648,800원의 적정성은 실제 주변 거래가격과 별도로 대조해 판단해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유와 이용 형태는 확인이 필요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.07.25 주식회사경남은행 근저당권이고, 이후 신용보증기금 가압류·임의경매개시결정·농업협동조합중앙회 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 권리등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상이고, 1층 작업장·냉장창고·저온창고, 2층 작업장, 3층 주택으로 이용 중입니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 3층 지붕의 공부상 표시와 현황 차이가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부보다 실제 점유관계와 매각 범위·현황 확인에 있습니다.
