* 실질 인수 0원은 제출된 확약서의 적용 범위·유효성 및 임차권등기 말소 동의를 전제로 한 판단입니다. 확약 전 예상배당에 따른 계산상 인수액과 구분해야 합니다.

수원지방법원 2026타경51361. 광교엘포트아이파크 12층 에이1220호의 경매입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 김지영 명의의 주택임차권이 있고, 보증금은 195,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유개시일은 2022년 4월 29일, 확정일자는 2022년 5월 2일로, 2026년 3월 27일 경매개시결정보다 앞섭니다.

따라서 처음에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 핵심으로 보입니다. 실제로 배당표상 신건 매각대금에서 집행비용을 공제하면 보증금 전액을 배당할 수 없고, 2,544,000원의 부족분이 발생합니다. 하지만 2026년 4월 20일 자 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 중요한 반전입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다

권리 흐름의 중심은 을구 1번 김지영 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유개시일 및 확정일자가 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 우선배당을 받고도 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

제시된 말소기준권리 판정은 2026년 3월 27일 강제경매개시결정입니다. 다만 이보다 앞선 임차권은 별도로 존속 여부를 분석해야 하며, 경매개시결정이 말소기준으로 표시되었다는 이유만으로 선행 임차권까지 자동 소멸한다고 보아서는 안 됩니다. 이 사건에서는 확약서에 의한 대항력 포기가 인수 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.95억과 확약서

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크거나 배당 후 부족분이 남는 경우, 매각가격만으로 취득비용을 판단하면 위험합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들어 매수인의 인수 부담이 증가할 수 있습니다.

* 매수인 실질 인수액 0원은 확약서의 유효한 적용을 전제로 합니다. 확약 전 계산상 인수액은 각 회차별 예상배당을 바탕으로 산출된 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

신건 매각대금 196,000,000원에서 집행비용 추정액 3,544,000원을 공제하면 임차보증금에 192,456,000원이 배당됩니다. 이 배당 가정에서는 임차보증금 부족분이 2,544,000원 발생하며, 신청채권자인 주택도시보증공사에 대한 별도 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

배당 부족분과 실제 인수액은 구분해야 합니다. 위 배당표는 확약 적용 전 보증금 부족액을 보여주는 계산이고, 제출된 대항력·잔존청구권 포기 확약이 유효하다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

⑤ 시세·가격 분석 — 현재 거래가격과의 대조가 필요

이 물건은 감정가 196,000,000원에 신건으로 매각됩니다. 등기부상 은경주식회사의 거래가액은 202,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격과 경매 감정가격만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다.

확약이 유효하다면 매수인의 보증금 인수 부담은 없어지지만, 매각대금 자체의 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 또한 확약의 효력이 확인되지 않는다면 가격 비교 기준은 최저매각가 단독이 아니라 매각대금과 계산상 인수 보증금을 합한 실질취득 부담이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 건물, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 상업·업무용지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 광교중앙로·센트럴타운로·도청로와 연계되며, 인근에 버스정류장과 신분당선 광교중앙역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 편리한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2018년 1월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 20층 중 12층에 위치합니다. 급배수·위생·소방·승강기·난방 및 출입구 무인경비설비가 있습니다.
• 이용상태. 물건 용도 표시는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 주택임차권도 존재하므로 공부상 용도, 실제 사용 및 임대차 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·광교지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 포함되어 있으므로 물건의 용도와 취득 주체에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 감정평가상 미상입니다.
• 환금성. 광교의 상업·업무시설 혼재 지역에 있지만, 유사 물건의 최근 실거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 실제 환금성과 적정 매도가격은 별도 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.04.20 자 주택도시보증공사 확약서의 제출 주체, 권리 범위, 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 내용을 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 김지영 주택임차권에 대한 말소 동의가 실제로 해당 임차권 전체에 적용되는지, 매각 후 말소 절차에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 확약이 유효하면 계산상 보증금 부족분 2,544,000원을 실제 취득비용에 더하지 않습니다. 확약 효력이 확인되지 않는다면 해당 부족분을 포함한 비용 검토가 필요합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차권등기 사실과 현재 점유 상태는 별개의 문제입니다. 내부 미확인 및 임대관계 미상 사항을 고려하여 현장 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성을 검토하세요.
• 시세 비교. 동일 건물 또는 유사 용도·면적의 최근 실거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다. 과거 거래가액만으로 시세를 확정해서는 안 됩니다.
• 용도 확인. 근린시설로 표시된 물건의 감정평가상 오피스텔 이용상태, 공부상 용도 및 실제 사용상태를 확인하고 취득·이용 목적과 관련된 제한 사항을 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 배당 우선순위 및 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 권리 위험은 해소 가능, 가격은 별도 검증”

이 사건은 대항력 있는 임차인과 거액의 보증금이 등장한다는 점에서 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 신건 예상배당상 2,544,000원의 보증금 부족분이 발생하고, 유찰 시에는 계산상 인수액이 더욱 커지는 구조입니다.

다만 주택도시보증공사가 제출한 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용되면 이 인수 부담은 실질적으로 0원으로 해소됩니다. 따라서 입찰 전 가장 중요한 권리 확인 사항은 확약의 효력과 적용 범위입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 196,000,000원이 최근 실거래 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유도 확인이 필요합니다. 확약의 유효성·임차권등기 말소·점유 현황을 검증하고, 최근 시세를 대조한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.