울산지방법원 2026타경18. 양산시 명동 990-2의 근린시설·주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,199.7㎡이며, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택, 화장실, 2종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 1999.08.24 설정된 웅상농업협동조합의 채권최고액 45,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 같은 금융기관 명의로 설정된 여러 근저당과 2026.01.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
배당계산상 근저당 채권최고액 합계는 611,000,000원이며, 현재 최저가 2,022,707,000원뿐 아니라 1회 유찰 1,618,165,600원, 2회 유찰 1,294,532,480원 시나리오에서도 모두 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 명동 990-2 · 경상남도 양산시 덕명로 333 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 및 주택 · 화장실 · 2종근린생활시설 |
| 토지 | 1,199.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이상도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,022,707,000원 / 2,022,707,000원 (신건) |
| 청구액 | 486,687,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1999.08.24 웅상농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2004년부터 2021년까지 설정된 웅상농업협동조합 근저당권과 2026.01.14 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기부상 소유자는 이상도입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 신건 가격 자체를 검증해야 한다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,022,707,000원으로 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,022,707,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,618,165,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,294,532,480원 | 0원 | 0원 |
권리부담만 보면 유찰 후에도 채권 미배당이 발생하지 않는 계산입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 20.23억원을 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설·주택·토지가 결합된 물건이므로 개별 토지와 건물의 활용도, 임대수익, 현황을 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,022,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,627,070원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 9. 을구 9번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 10. 을구 10번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 11. 을구 11번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 12. 을구 12번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 13. 을구 13번 근저당 · 웅상농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,389,079,930원 |
근저당 채권최고액 합계 611,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자에게 1,389,079,930원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 주택, 화장실, 2종근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 건물구조. 주건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상 2층이며 사용승인일은 1999.08.19입니다. 별도 건물은 조적조 단층 및 철골조 단층입니다.
- 입지. 웅상초등학교 남서측 인근이며, 주위는 소규모 공장·근린생활시설·아파트·주거나지 등이 형성된 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,199.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 수목 포함. 지상 수종 미상의 수목 약 20여 주는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 임대차 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상이므로 점유자와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 2,022,707,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 회차별 자금계획. 신건 2,022,707,000원, 1회 유찰 1,618,165,600원, 2회 유찰 1,294,532,480원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장을 직접 대조해 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소형 권리”와 “적정 가격”은 별개다
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 1999.08.24 웅상농업협동조합 근저당이 말소기준이 되고 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린생활시설과 주택, 토지가 결합된 물건이고 임대차관계는 미상입니다. 여기에 시장 실거래 비교값도 없어 신건 최저가 2,022,707,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수 여부를 확인한 뒤 실제 점유·임대차와 가격 적정성을 별도로 검증하는 것입니다.
