수원지방법원 2026타경51541. 용인시 처인구 김량장동 비에이치캐슬 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 홍주연 임차인의 265,000,000원 임차보증금입니다. 전입신고일과 확정일자는 2022.06.27, 점유개시일은 2022.07.22이고, 2024.01.29 전유부분 전부에 주택임차권등기가 마쳐져 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
그대로라면 감정가 224,000,000원에 매각돼도 집행비용을 제외한 220,064,000원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 44,936,000원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 것이 원칙입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.04.29 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 홍주연 임차인 관련 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 343-20 비에이치캐슬 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 · 전용 60.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 202호 · 사용승인 2022.02.14 |
| 소유자 | 조재윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 해소
등기상 초기 성곡새마을금고 근저당권의 채권최고액은 2,299,200,000원이었지만 2022.07.25 일부포기를 원인으로 등기부상 말소됐습니다. 현재 제공 자료의 말소기준은 2026.04.08 강제경매개시결정입니다. 홍주연 임차인의 전입·확정일자와 점유는 이보다 앞서고, 자료상 대항력 및 우선변제권이 인정돼 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍주연 | 전유부분 전부 | 2022.06.27 / 2022.06.27 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원* |
* 확약이 없다는 전제의 배당 계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 44,936,000원입니다. 확약의 효력은 해당 임차인에 관한 범위에만 적용되므로, 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문 및 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
비에이치캐슬은 자료상 총 4세대, 2022.02.14 사용승인 건물입니다. 대상면적은 60.63㎡이나 실거래 면적 매칭은 확인되지 않았고, 최근 거래금액·최근 12개월 평균·최신 거래금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 224,000,000원 또는 최저가 224,000,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 홍주연 보증금 | 265,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙 계산에서는 임차보증금 부족분 44,936,000원이 발생합니다. 다만 2026.04.29 확약서에 따라 해당 임차인이 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 김량장동 처인구청 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2022.02.14 사용승인됐으며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,586,000원/㎡입니다.
- 환금성. 자료상 총 4세대의 소규모 건물이고 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 거래가격 검증은 별도로 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 실제 매각조건에 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 홍주연 명의 주택임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 원칙 인수액도 기억. 확약을 제외한 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 44,936,000원입니다. 이 수치는 확약의 중요성을 보여주는 기준값입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 224,000,000원의 할인 여부가 확인되지 않습니다. 신건 최저가만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가 이용은 주거용 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용의 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.25 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 등록상태와 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험한 임차권이 있지만, 승부처는 확약의 효력과 가격 검증”
이 사건을 등기만 보고 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각가 224,000,000원 기준으로 44,936,000원 미배당이 발생하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.04.29 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 현재 조건에서 실질취득액은 최저가와 같은 224,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 입증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 총 4세대 소규모 건물이고 비교 가능한 거래금액도 확인되지 않으므로, 권리 리스크가 확약으로 완화됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 결국 입찰 판단의 핵심은 확약서와 임차권 말소 조건을 원문으로 재확인하고, 224,000,000원의 시장가치를 별도로 검증하는 것입니다.
