울산지방법원 2026타경52. 울산 중구 복산동 ‘번영로센트리지3단지’ 302동 6층 602호 아파트입니다. 소유자는 이종득이며, 2020.10.19 매매를 원인으로 2025.11.03 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 552,200,000원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 660,000,000원으로 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.12.05 최병학 명의의 전세권이 전세금 100,000,000원, 주거용 건물 전부를 범위로 설정됐습니다. 이 전세권 자체는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 최병학이 별도로 주거 임차인으로도 확인된다는 점입니다. 배당요구는 2026.02.25 접수됐지만 전입신고일·확정일자·임차보증금이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경52 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 복산동 832 번영로센트리지3단지 302동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 21층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 이종득 · 2020.10.19 매매 원인 · 2025.11.03 소유권이전 · 거래가액 552,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 836,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 627,221,736원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.03 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 전세권은 후순위, 임차권 대항력은 별도 확인
등기부 기준으로는 구조가 명확합니다. 2025.11.03 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 2025.12.05 최병학 전세권은 매각으로 소멸합니다. 앞서 비엔케이캐피탈이 신청한 강제경매는 2025.12.05 취하돼 2025.12.08 등기 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병학 | 주거 | 미상 등기 전세금 100,000,000원 | 미상 | 미상 | 2026.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
최병학은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 따라서 전세권 100,000,000원과 임차인 신고를 별개의 두 사람 또는 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 현재 배당표에는 같은 최병학의 등기 전세권 100,000,000원이 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 836,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 전세권 · 최병학 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,240,000원 |
현재 회차 836,000,000원 가정에서는 데이터상 채권 760,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 65,240,000원입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
신청채권자의 청구액은 627,221,736원이지만 배당모형의 근저당 항목은 등기상 채권최고액 660,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 따라서 실제 배당액은 집행 시점의 채권잔액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 836,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 668,800,000원 | 100,288,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 535,040,000원 | 232,710,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 6층 602호이며, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시 2중창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전설비 등을 갖췄습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 내부 및 주변 가로망 상태는 양호합니다. 토지는 평지·사다리형, 중로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,851,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 최병학의 실제 전입신고일이 2025.11.03 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차인 신고상 보증금은 미상입니다. 등기 전세금 100,000,000원과 임대차보증금의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 최병학은 2026.02.25 배당요구를 했습니다. 배당요구 종기 준수 여부와 실제 배당자격은 매각물건명세서 및 배당요구 문건 원본으로 재확인해야 합니다.
- 전세권과 임차권 구분. 등기된 전세권은 후순위로 소멸하지만, 주택임대차보호법상 대항력은 별개의 판단입니다.
- 배당액 구조 확인. 하나은행 신청 청구액 627,221,736원과 배당모형의 근저당 채권최고액 660,000,000원이 서로 다르므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “전세권 소멸”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 등기구조 자체는 비교적 선명합니다. 2025.11.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 최병학의 전세권 100,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 신건 836,000,000원 가정의 배당표에서도 하나은행과 전세권이 모두 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 같은 최병학이 주거 임차인으로 존재하고, 전입신고일·임차보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 표현은 “등기 전세권은 소멸하지만 임차인의 대항력은 가능·미상”입니다. 이 세 항목이 확인되기 전까지는 매수인 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 최병학의 실제 임차관계와 전입 시점 확인입니다.
