울산지방법원 2026타경57. 양산시 물금읍 라피에스타양산 제1층 1-016호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 정혜원이고, 2019.07.18. 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 648,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.28. 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다.
현황은 공실입니다. 임차인이 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 없으며, 현재 시나리오상 매수인이 별도로 승계할 금액 역시 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 임차인보다 근린시설 자체의 가격과 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경57 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-016호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 중 1층 |
| 소유자 | 정혜원 (2019.07.18. 소유권이전 · 거래가액 738,127,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 708,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 576,843,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음 · 현황 공실. 보증금이나 점유자의 대항력 문제는 확인되지 않습니다. 현재 권리관계에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 2018년 및 2019년 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2019.07.18. 정혜원 소유권이전 후 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이 됩니다.
② 가격 시나리오 — 신건 708,000,000원에서 시작
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 708,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액 역시 708,000,000원입니다. 다만 근린시설의 실거래 비교값이 없어 이 금액 자체가 주변 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 708,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 566,400,000원 | 89,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 453,120,000원 | 201,811,200원 | 0원 |
유찰이 발생하면 매각가는 566,400,000원, 다시 유찰되면 453,120,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이때 하나은행 측 미배당은 각각 89,664,000원, 201,811,200원으로 늘지만, 그 부족액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 708,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,520,000원 |
현재 회차 708,000,000원 가정에서는 집행비용 9,480,000원, 하나은행 근저당 648,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 50,520,000원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 증산역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물의 1층 1-016호입니다. 위생·급배수, 에스컬레이터·승강기, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며, 유통상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 및 주차장시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 점포별 위치·동선·임대수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있고, 본건은 공실이므로 주거용보다 매각·재임대 기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 직접 확인. 매각물건명세서상 공실이므로 현장에서도 실제 점유 여부와 내부 이용상태를 다시 확인하세요.
- 상권·임대수요 확인. 증산역 인근이라는 입지와 별개로 해당 1층 1-016호의 유동인구, 점포 동선, 실제 임대 가능성을 직접 조사하세요.
- 임대료 기반 가격 검토. 감정가 708,000,000원만으로 적정가를 판단하지 말고 예상 임대료와 공실기간을 기준으로 수익성을 검토하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보 물건 처리 현황과 채권계산서를 확인해 실제 배당구조 변동 가능성을 점검하세요.
- 관리비 체납 확인. 상가 공실은 장기 관리비 체납 가능성이 있으므로 관리주체를 통해 공용부분 관리비 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 0명, 현재 현황은 공실, 매수인 인수액은 0원입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 임차보증금 승계 같은 권리 함정보다는 708,000,000원이라는 실질취득액이 공실 근린시설의 실제 가치와 맞는지가 핵심입니다.
현재는 신건이라 감정가와 최저가가 같습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상황에서 단순히 감정가나 향후 유찰률만 보고 가격 매력을 단정하기는 어렵습니다. 권리 인수 부담은 없지만, 공실·근린시설이라는 용도 특성 때문에 환금성과 임대수요를 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
