울산지방법원 2026타경92. 경상남도 양산시 물금읍 효성백년가약아파트 110동 18층 1802호입니다. 전용 59.981㎡의 아파트로, 감정가와 최저매각가가 모두 248,000,000원인 신건입니다. 현재 소유자 문희연은 2020년 11월 20일 거래가 203,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 물금농업협동조합을 비롯한 근저당권과 카드사 가압류가 설정됐고, 물금농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 출발점은 2021년 6월 22일 설정된 물금농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 설정된 근저당권들도 이미 말소돼 선순위 담보권 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
현재 가격은 또 다른 문제입니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 실거래 평균은 225,166,666원이고, 최신 거래는 235,000,000원입니다. 신건 최저가 248,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다. 권리가 정리되는 물건이라는 사실만으로 현재 입찰가격을 정당화하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경92 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-13 효성백년가약아파트 제110동 제18층 제1802호 도로명주소: 경상남도 양산시 물금읍 범어로 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.981㎡ · 지상 22층 중 18층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2007.11.15 |
| 단지 규모 | 효성백년가약 · 832세대 |
| 소유자 | 문희연 · 2020.11.20 소유권 취득 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 물금농업협동조합 / 156,625,619원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.22 을구 10번 · 물금농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 · 점유 및 임대차 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 가압류는 매각으로 정리
말소기준은 을구 10번 물금농업협동조합 근저당권입니다. 2021년 6월 22일 접수됐고, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 권리와 이후 설정된 을구 11번 근저당권 55,200,000원, 을구 12번 리드코프 근저당권 13,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
삼성카드·현대카드·케이비국민카드·롯데카드·신한카드의 가압류도 모두 말소기준 이후에 설정됐습니다. 해당 가압류의 배당 부족분이 발생하더라도 이를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 경매개시결정등기 역시 매각에 따라 정리되는 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.1%
효성백년가약 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 거래 기간은 2026년 2월부터 9월까지이며, 비교 대상 전용면적은 59.98㎡입니다. 본건 전용면적 59.981㎡와 대응하는 평형입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 11 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 11 | 227,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 20 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 225,166,666원 |
실거래 최저가는 180,000,000원, 최고가는 268,000,000원으로 거래가격의 편차가 있습니다. 따라서 최고 거래가만을 기준으로 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
최근 12개월 평균은 225,166,666원입니다. 신건 최저가 248,000,000원은 최근 평균의 110.1%로, 평균보다 약 10.1% 높습니다. 최신 거래가인 2026년 9월의 235,000,000원보다도 높습니다. 같은 달 다른 거래는 213,000,000원으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용과 근저당권·가압류 채권액을 반영한 예상 배당입니다. 채권별 금액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 확정 채권액 및 배당 결과와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 을구 10번 · 물금농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 11번 · 물금농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 3. 을구 12번 · 주식회사리드코프 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 · 삼성카드 | 4,954,284원 | 4,954,284원 |
| 5. 갑구 7번 · 현대카드 | 9,235,915원 | 9,235,915원 |
| 6. 갑구 8번 · 케이비국민카드 | 9,005,339원 | 9,005,339원 |
| 7. 갑구 9번 · 롯데카드 | 9,341,088원 | 9,341,088원 |
| 8. 갑구 10번 · 신한카드 | 12,352,455원 | 12,352,455원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,638,919원 |
매각가 248,000,000원 가정 시 집행비용 4,272,000원, 채권자 예상배당 합계 233,089,081원, 채권 미배당 0원, 소유자 예상 잔여 10,638,919원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 아래는 제공된 회차별 가격과 예상 배당을 비교한 시나리오이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 248,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 198,400,000원 | 38,266,681원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 158,720,000원 | 77,391,161원 | 0원 |
신건에서는 채권액 233,089,081원이 전액 배당되는 것으로 추정되며, 소유자 잔여금은 10,638,919원입니다. 1회 유찰 가정에서는 채권 미배당액이 38,266,681원, 2회 유찰 가정에서는 77,391,161원으로 증가합니다. 소유자 잔여금은 두 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
가격 관점에서 보면 1회 유찰 가정가 198,400,000원과 2회 유찰 가정가 158,720,000원은 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 그러나 이 가격이 실제 매각기일에 적용될지는 확정되지 않았습니다. 또한 향후 실거래 수준이 변할 수 있으므로 실제 입찰 시점의 거래가격을 다시 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 범어중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하며, 감정평가서에서는 전반적인 교통상황을 대체로 보통으로 평가했습니다. 단지 주변 가로망 상태도 대체로 보통입니다.
- 건물. 2007.11.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 지상 22층 중 18층에 위치하며, 감정 당시 아파트로 이용 중이고 관리상태는 무난한 것으로 기재됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 중로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 위반 사항이 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 효성백년가약은 832세대 아파트 단지입니다. 동일 평형의 최근 12건 실거래가 확인되지만, 거래가격이 180,000,000원부터 268,000,000원까지 분포합니다. 매도 시에도 층·향·내부 상태와 당시 시장가격에 따른 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 현재 최저가 248,000,000원은 최근 실거래 평균 225,166,666원의 110.1%입니다. 최신 거래가 235,000,000원도 초과하므로 가격 메리트가 있다는 전제로 입찰하지 않아야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 조사 내역에는 임차인이 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유·전입세대·임대차 관계를 확인하고 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 10번 물금농업협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과 후순위 근저당권·가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 가정가 198,400,000원, 2회 유찰 가정가 158,720,000원은 현재 적용되는 최저가가 아닙니다. 향후 실제 매각조건과 가격 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 층별 실거래 대조. 본건은 18층입니다. 16층 235,000,000원 거래와 20층 268,000,000원 거래가 확인되지만, 실제 층·향·수리 상태 등 조건 차이를 확인한 뒤 적정가격을 판단해야 합니다.
- 관리비·점유 관련 비용. 미납 관리비와 실제 점유자에 따른 인도·명도 관련 비용을 확인해야 합니다. 제공된 예상 인수액 0원에 이러한 부대비용까지 포함된 것은 아닙니다.
- 배당표의 추정치 확인. 집행비용 4,272,000원은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수 위험은 법원 서류 및 점유 조사 결과를 종합해 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 신건 가격은 보류”
울산지방법원 2026타경92는 말소기준이 명확한 아파트 경매입니다. 2021년 6월 22일 물금농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 근저당권과 카드사 가압류가 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 조사 내역에 기재가 없더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하기 전까지 명도 및 미확인 임차인 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
가격에서는 더욱 보수적으로 판단해야 합니다. 신건 최저가 248,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 225,166,666원의 110.1%입니다. 최신 거래가인 235,000,000원보다도 높은 수준입니다. 과거 최고 거래가 268,000,000원만을 근거로 현재 가격에 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
결론적으로 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현재 회차에서는 가격 매력이 부족하므로, 실제 유찰 여부와 향후 최저가를 확인하고 최신 실거래·점유관계·개별 호수 상태를 재검토하는 접근이 필요합니다. 권리 정리 가능성과 적정 입찰가격은 별개의 문제입니다.
