울산지방법원 2026타경135. 울산 남구 옥동 성도아파트 12층 1215호, 전용 84.6㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 양정혜이고, 2015.02.25 소유권을 취득했습니다. 현존 권리의 말소기준은 2022.06.24 접수된 국민은행 근저당권 214,500,000원입니다. 같은 날 후순위로 국민은행 근저당 108,000,000원이 추가 설정됐고, 2026.03.05 박진우의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 조금 더 복합적입니다. 신건 최저가는 370,000,000원으로 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 383,545,454원보다 낮습니다. 하지만 가장 최근인 2026.09 거래는 294,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.8%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균이나 최근 12개월 평균만 보고 현재 최저가를 단순히 ‘싸다’고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 옥동 191-58 성도아파트 12층 1215호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6㎡ · 철근콘크리트조 · 25층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 양정혜 (2015.02.25 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진우 / 140,593,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 점유·임대관계는 입찰 전 원본 조사자료와 현황을 함께 확인하는 것이 안전합니다. 등기상으로는 2022.06.24 국민은행 근저당이 말소기준이며, 같은 날 접수된 후순위 근저당과 2026.03.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
성도아파트 동일 면적 84.6㎡의 최근 거래는 2025.06부터 2026.09까지 확인됩니다. 최근 12개월 거래 11건의 평균은 383,545,454원이고 현재 최저가 370,000,000원은 그 평균의 96.5%입니다. 그러나 최신 2026.09 거래는 294,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.6㎡ | 1 | 294,000,000원 |
| 2026.08 | 84.6㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 17 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 23 | 425,000,000원 |
| 2025.12 | 84.6㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.6㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 84.6㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 84.6㎡ | 19 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 84.6㎡ | 24 | 422,000,000원 |
| 2025.10 | 84.6㎡ | 13 | 358,000,000원 |
| 2025.06 | 84.6㎡ | 21 | 403,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.6㎡ | 11건 | 383,545,454원 |
최근 거래 범위는 294,000,000원~430,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균보다 13,545,454원 낮지만, 최신 거래보다 76,000,000원 높습니다. 특히 가격 추세가 -4.8%인 만큼 과거 고가 거래가 포함된 평균값 하나만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박진우 | 140,593,643원 | 41,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 370,000,000원 가정 시 총 채권액 463,093,643원 중 364,020,000원이 배당되고, 미배당액은 99,073,643원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 364,020,000원 | 99,073,643원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 172,037,643원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 230,408,843원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 등 별도 인수액이 증가하는 구조로 계산되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 옥동 소재 울산지방법원 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 25층 건물 내 12층이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 사다리형에 가까운 공동주택 건부지이며 동측 및 북동측으로 폭 약 10m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,358,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성도아파트는 332세대, 1997.12.29 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 294,000,000원부터 430,000,000원까지 크게 벌어져 개별 층·상태별 가격 차이를 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 383,545,454원이지만 최신 거래는 294,000,000원이고 최근 추세는 -4.8%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 평균만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유관계와 임차관계는 입찰 전에 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 동 표시는 없고 건물 외부에는 103동으로 표시되어 있으므로, 매각 목적물과 현황의 동일성을 반드시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 실제 현황을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후 현존 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균 383,545,454원보다 조금 낮을 뿐이고, 가장 최근 거래 294,000,000원보다 76,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름도 -4.8%입니다. 따라서 권리 부담이 작다는 점과 가격 메리트는 분리해서 판단해야 하며, 신건 단계에서는 최근 거래 흐름을 중심으로 응찰가를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
