울산지방법원 2026타경185. 양산시 평산동 장원하이드파크 3층 310호입니다. 경매 용도표기는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사의성하우징이고, 경매개시 채권자는 강민정입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 최저가가 아니라 2016.04.11. 설정된 강민정의 전세권과 전입·보증금이 확인되지 않은 강석창의 점유관계를 함께 보는 데 있습니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.07.07. 양산시 압류입니다. 그보다 앞선 2016.04.11. 강민정 전세권은 전세금 90,000,000원으로 등기되어 있습니다. 다만 현재 매각가 95,000,000원 가정의 배당표에서는 이 전세권에 90,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 동시에 강석창은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 별도의 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 3층 310호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 14층 중 3층 310호 |
| 소유자 | 주식회사의성하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 미상 임차인이 핵심
2015년 설정됐던 한라신용협동조합·동광신용협동조합·성안신용협동조합 근저당은 2016.04.11. 말소됐습니다. 이후 2019년 가압류 2건과 임항섭 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2022.07.07. 양산시 압류가 말소기준이며, 이후 국 압류와 2026.04.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 확인 대상 1명
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석창 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.06.04 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 확인 대상 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 합산 가능한 임차보증금도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 95,000,000원만 보고 결론 내리면 안 된다
장원하이드파크의 대상 면적은 74.39㎡이고, 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 117,500,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.04. 14층 76.7㎡가 180,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원이며, 현재 최저가 95,000,000원은 그 금액의 52.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.7㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2024.01 | 74.39㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 74.39㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.09 | 74.39㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 117,500,000원 |
최근 거래와 과거 거래의 비교지표는 86.2%로 최근 가격이 높은 방향입니다. 따라서 하락 추세 때문에 최근 평균이 과거 평균보다 낮아진 사례는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 강석창의 보증금이 미상이라 95,000,000원이라는 낙찰가 자체를 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 전세권 · 강민정 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,890,000원 |
현재 회차에서는 강민정 전세금 90,000,000원이 전액 배당되고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 강민정 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 95,000,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 15,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 30,694,400원 | 0원 |
현재 계산에서는 유찰로 매각대금이 내려가도 강민정 전세권의 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않는 것으로 산정되어 있습니다. 그러나 이는 강석창의 미상 임차보증금 문제와 별개입니다. 강석창에게 선순위 대항력이 확인될 경우에는 해당 보증금의 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 이마트트레이더스 북서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 단지. 장원하이드파크는 136세대이고 사용승인일은 2015.10.27.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강석창 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2022.07.07.보다 앞서는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모가 확인돼야 인수 가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 배당요구일은 2026.06.04.이나 확정일자는 미상입니다.
- 강민정 전세권 확인. 2016.04.11. 설정, 전세금 90,000,000원이며 현재 회차 배당 가정에서는 전액 배당됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용과 관련 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 해석 주의. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 180,000,000원을 단독 기준으로 확정 시세처럼 보지 않는 것이 좋습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 임차인”
이 물건의 최저가는 95,000,000원으로 최근 12개월 거래 180,000,000원의 52.8%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 강석창의 전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 이 임차인의 대항력과 인수금액이 정해져야 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가도 확정됩니다. 현재 확인된 등기와 배당 구조만 보면 강민정 전세권은 95,000,000원 매각 가정에서 90,000,000원을 전액 배당받고 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 미상 임차관계가 남아 있어 가격 판단보다 권리 확인이 우선인 사건입니다.
