울산지방법원 2026타경10008. 울산 북구 정자동 ‘벽산블루밍’ 가동 11층 1101호, 전용 75.865㎡ 아파트입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.06.26. 농협생명보험주식회사 근저당권 126,000,000원입니다. 이후의 김도영 근저당권 25,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2012.07.13. 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기입니다. 등기 분석상 말소기준권리 이전 권리로 분류되어 매수인 인수 가능성이 남고, 별도 메모에도 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’라고 표시되어 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 전체 12건 평균 거래가는 160,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 평균보다 현재에 가까운 지표가 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 143,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 같은 143,000,000원입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 이 기준의 121.0%이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -11.8%의 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 정자동 3 벽산블루밍 가동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.865㎡ · 지하1층/지상16층 중 11층 |
| 소유자 | 이완숙 (2014.03.26. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험 주식회사 / 91,246,301원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 임차인이 없다는 사실이 곧 인수권리 0원을 뜻하는 사건은 아닙니다. 2012.07.13. 가등기가 2017.06.26. 말소기준 근저당보다 앞서 있고, 등기 분석에서도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 특히 메모상 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’이므로, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 매각으로 소멸하는지 여부를 원문 서류로 확정해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가보다 신건 최저가가 높다
벽산블루밍은 211세대, 1993.12.03. 준공 단지이며 대상 전용면적과 실거래 표본 면적이 일치합니다. 아래 12건의 전체 평균은 160,500,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.02의 143,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 75.87㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2024.03 | 75.87㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 75.87㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 75.87㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 75.87㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2022.09 | 75.87㎡ | 3 | 176,000,000원 |
| 2022.07 | 75.87㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2022.07 | 75.87㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 75.87㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2022.02 | 75.87㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2022.02 | 75.87㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2022.01 | 75.87㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 160,500,000원 |
전체 평균 160,500,000원만 보면 최저가 173,000,000원이 그보다 높은 수준이고, 더 중요한 최근 지표는 차이가 더 큽니다. 최근 12개월 평균 143,000,000원과 최신 거래 143,000,000원을 기준으로 현재 최저가는 121.0%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.8% 낮아진 흐름이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,000원 |
| 2. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김도영 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,778,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 근저당 채권 151,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 18,778,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 선순위 가등기의 법적 인수 가능성을 금액으로 확정한 값이 아닙니다. 갑구 6번 가등기는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 정자동 소재 강동동우체국 북서측 인근. 주변은 해안을 따라 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상16층 건물 중 11층이며, 승강기·소화설비·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 211세대, 1993.12.03. 준공. 최근 12개월 실거래는 1건이며 143,000,000원, 최근 대 과거 가격 추세는 -11.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 6번 가등기 원문 확인. 2012.07.13. 송명호 명의 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 배당요구 및 말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확정해야 합니다.
- 실질취득가 확정 전 응찰가 계산 금지. 현재 자료로 선순위 가등기의 실제 인수금액을 확정할 수 없어 단순히 최저가 173,000,000원만을 취득원가로 볼 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 160,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 143,000,000원과 -11.8% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2023.01.18. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었고 2023.03.21. 취하로 말소된 이력이 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저 가등기부터”
이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 2012년 선순위 가등기의 성격과 인수 여부가 먼저 확정돼야 합니다. 그 문제가 해결되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득가 자체를 단정하기 어렵습니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 173,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 143,000,000원의 121.0%이고, 시장 추세도 -11.8%입니다. 따라서 이 사건은 ‘신건이라 싸게 나온 물건’이 아니라, 선순위 가등기 확인과 하락한 최근 시세를 함께 검토해야 하는 고주의 사건입니다.
