울산지방법원 2026타경10049. 양산시 상북면 석계리 ‘동우강변타워’ 101동 1층 104호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 임정자로 2018년 11월 10일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 과거 근저당과 2016년 경매 이력이 여럿 남아 있지만, 해당 권리들은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 경매에서는 2026년 1월 13일 주식회사 진주저축은행의 임의경매개시결정이 기준이 되고, 그 뒤 2026년 4월 2일 설정된 상북농업협동조합 가압류 6,346,320원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 신건 단계부터 최근 실거래보다 낮은 위치입니다. 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 거래 9건 평균은 56,333,333원, 최신 거래는 2025년 8월 60,000,000원입니다. 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%로 집계되어 있습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세도 3.0%로 하락장이 아니라는 점은 가격 비교에 긍정적입니다. 다만 본건은 1층이고, 제공된 12건 실거래 표본은 2층부터 16층까지이므로 층·내부상태 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 석계리 236-1 동우강변타워 101동 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 16층 건물 내 1층 104호 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 임정자 (2018.11.10 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 진주저축은행 / 36,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 동우강변타워1 · 160세대 · 1992.10.27 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 이후 권리는 소멸
현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 과거 하나은행·상북농업협동조합·이대광·진주저축은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 경매개시결정 이후 설정된 상북농업협동조합 가압류 6,346,320원도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 85.2%
동우강변타워1 동일 면적 59.94㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 55,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 최근 12개월 9건 평균 56,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 중심으로 보는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.0% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.94㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 15 | 49,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 16 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 59.94㎡ | 14 | 66,000,000원 |
| 2024.09 | 59.94㎡ | 14 | 64,000,000원 |
| 2024.08 | 59.94㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2024.04 | 59.94㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 9건 | 56,333,333원 |
최근 12개월 평균 56,333,333원과 비교하면 최저가 48,000,000원은 85.2% 수준입니다. 전체 12건 기준 최저 실거래도 48,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 신건 가격은 최근 평균과 최신 거래보다는 낮지만, 전체 표본에서 확인되는 최저 거래가격과 같은 수준이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,000원 |
| 2. 가압류 · 上北農業協同組合 | 6,346,320원 | 6,346,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,389,680원 |
현재 회차 예상배당에서는 가압류 6,346,320원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 40,389,680원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 0원 | 40,389,680원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 0원 | 30,962,480원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 0원 | 23,420,720원 |
세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%로 집계되어 있어, 이 물건을 전제로 유찰을 당연시할 근거는 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상북초등학교 북측에 인접하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 16층 건물 내 1층 104호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측·남동측 약 4m 도로와 북동측·동측 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류·소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 499,300원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 동우강변타워1은 160세대, 1992.10.27 준공 단지입니다. 동일면적 실거래 12건은 48,000,000원에서 66,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주거용 이용은 확인됐지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자를 직접 확인하세요.
- 배당관계 대조. 신청채권자 청구 36,400,000원이 예상배당 계산에는 0원으로 표시됩니다. 청구원인과 배당요구 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 동일면적 실거래 표본은 2층부터 16층까지입니다. 본건 1층의 층별 가격 차이를 현장 중개업소와 추가 비교하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 규제사항. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등 토지이용계획 제한사항을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유·배당 확인이 마지막 관문
현재 자료만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 현재 경매기준 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 최저가 48,000,000원이 최근 12개월 평균 56,333,333원의 85.2%로 최근 거래권보다 낮습니다. 최신 거래는 60,000,000원이고 최근 거래 흐름도 3.0% 상승으로 집계됐습니다.
다만 이 사건은 단순히 “권리 깨끗·가격 저렴”으로 끝내기에는 확인할 부분이 두 가지 남습니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유자를 확인해야 합니다. 둘째, 신청채권자 진주저축은행의 청구액 36,400,000원이 예상배당 계산에서는 0원으로 잡혀 있으므로 현 경매의 채권관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 최근 시세 대비 가격 위치는 유리한 편이지만, 점유와 배당관계 확인을 마친 뒤에야 권리분석이 완결되는 물건입니다.
