울산지방법원 2026타경10069. 울주군 웅촌면 검단리 526-1 소재 기타 건물과 토지가 대상인 임의경매입니다. 소유자는 주식회사대영에스씨티이고, 신청채권자는 권재남입니다. 신청채권자의 청구금액은 360,000,000원입니다.
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 2,658,400,411원입니다. 주거용 아파트와 달리 토지·건물·제시외 물건·기계기구가 결합된 일괄매각으로, 권리분석과 함께 매각대상 범위 및 현황을 확인해야 합니다.
등기상 현재 남아 있는 근저당은 을구 9번·10번·11번이며, 가압류와 과거 근저당 일부는 이미 말소됐습니다. 현존 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 말소기준 표시와 선후 순서의 불일치가 있어 이를 확인한 뒤 인수 위험을 최종 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 526-1 도로명: 곡천검단로 271-27 |
| 등기상 부동산 | 검단리 526-1, 528-3, 528-4 · 제1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 / 공업용 토지 |
| 토지 정보 | 면적 4,132㎡ · 공시지가 216,400원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사대영에스씨티 (단독소유) |
| 감정가 | 2,658,400,411원 |
| 최저매각가격 | 2,658,400,411원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 권재남 |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인일 | 2026.09.18 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물·구축물(관정)·기계기구 포함 |
| 매각 제외 | 이동이 용이한 컨테이너 2동 |
① 권리 흐름 — 말소기준의 선후 확인이 먼저
을구 9번 근저당권의 채권최고액은 1,494,000,000원, 을구 10번은 284,400,000원입니다. 두 권리 모두 최초 근저당권자는 울산중앙신용협동조합이며, 2026.06.25 확정채권양도를 원인으로 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
근저당권 이전은 기존 근저당권에 부속된 권리변동입니다. 따라서 을구 9-1번과 10-1번을 별도 채권으로 추가 합산하지 않습니다.
을구 11번은 권재남의 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 2026.01.20 권재남이 임의경매개시결정을 받았으며, 2026.01.26 울산중앙신용협동조합의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 두 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차 및 매각대상 확인
확인된 임차인 0명. 임차인의 보증금이나 대항력에 따른 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에 반영돼 있지 않으며, 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 실제 점유자와 건물 사용관계까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 및 현장을 통해 사용 주체와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
제외: 이동이 용이한 컨테이너 2동.
현장에 존재하는 물건이라고 해서 모두 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 기계기구 목록과 제시외 건물의 범위, 관정의 위치 및 컨테이너의 소유·반출관계를 매각목록과 대조해야 합니다.
③ 가격과 회차별 배당 — 신건 가격의 적정성은 미확인
현재 최저매각가격은 2,658,400,411원으로 감정가와 같습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
따라서 감정가에서 유찰 할인율을 적용한 금액만으로 가격 메리트가 있다고 해석해서는 안 됩니다. 토지와 건물의 가치, 기계기구의 실사용 가능성, 매각 제외 물건 및 현황 소재지 차이를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,658,400,411원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,984,004원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 울산중앙신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부 | 1,494,000,000원 | 1,494,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 울산중앙신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 권재남 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 491,016,407원 |
채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 변경이 반영돼야 하며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 예상배당에서는 근저당 채권액 합계 2,138,400,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 491,016,407원이 남습니다. 이 잔여액은 실제 확정배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 회수의 변화
| 구분 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 2,658,400,411원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,126,720,328원 | 35,346,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,701,376,262원 | 456,437,501원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자 권재남에게 360,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에는 324,653,125원이 배당돼 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다.
이처럼 유찰에 따라 채권자의 회수액은 크게 달라집니다. 하지만 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 회차에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모
- 용도. 기타 건물과 토지의 일괄매각입니다. 토지 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지 규모. 토지 정보상 면적은 4,132㎡, 공시지가는 216,400원/㎡입니다. 매각 대상 필지별 면적은 매각목록으로 대조해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 및 도시지역에 포함됩니다. 공장설립승인지역과 역사문화환경보존지역에도 포함되며, 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 구체적인 이용 및 증축 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 형상. 완경사·자루형 토지로 표시돼 있습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 차량 진입과 작업 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 목록 2·3의 공부상 소재지와 현황 소재지가 다르게 기재돼 있습니다. 측량도·건축물대장·매각목록을 대조할 필요가 있습니다.
- 설비 및 기계. 관정과 기계기구가 매각에 포함됩니다. 기계기구별 현존 여부, 작동 상태 및 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장용지와 관련 설비가 결합된 물건으로, 아파트 실거래 평균을 활용한 가격 비교는 적절하지 않습니다. 객관적인 거래사례가 확인되기 전까지 재매각 가능성과 적정 매수가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 을구 9번 제125933호와 을구 10번 제125934호의 등기 순서 및 말소기준 표시를 대조합니다.
- 근저당권 이전 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 을구 9번·10번 권리가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인합니다.
- 국세 압류 확인. 울산세무서 압류 관련 세액과 법정기일, 조세채권의 우선순위를 확인합니다.
- 매각목록 대조. 제시외 건물·관정·기계기구의 포함 범위와 컨테이너 2동의 제외 범위를 확인합니다.
- 소재지 불일치 확인. 검단리 526-1, 528-3, 528-4의 토지 경계와 목록 2·3 건물의 실제 위치를 대조합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 공장 사용자, 기계기구 점유자 및 명도 관련 사항을 조사합니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역과 공장설립승인지역, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 따른 실제 이용 가능 범위를 확인합니다.
- 적정가격 검증. 유사 공장용지·건물의 거래사례와 기계기구의 잔존가치를 별도로 검토합니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기계기구 목록을 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전·저가 확정”
울산지방법원 2026타경10069는 임차인 0명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원으로 계산되는 기타 건물·토지 물건입니다.
하지만 을구 10번이 말소기준으로 표시된 반면 같은 날 먼저 접수된 을구 9번이 존재하므로 말소기준과 근저당권 순서를 확인해야 합니다. 또한 국세 압류에 따른 배당 변동, 건물 소재지의 공부·현황 차이, 매각에 포함되는 기계기구와 제외되는 컨테이너의 범위가 추가 확인 사항입니다.
현재 최저가는 2,658,400,411원입니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 만큼 신건 가격이 적정한지, 유찰 후 가격이 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 인수액 0원 추정을 유지하되, 말소기준 원본 대조와 현장·매각범위 확인을 선행하고, 거래사례를 확보한 뒤 가격을 평가해야 한다는 것입니다. 단순히 채권 미배당이 발생하거나 최저가가 낮아진다는 이유로 가격 메리트가 확보되는 물건은 아닙니다.
