울산지방법원 2026타경10109. 울산 북구 중산동 ‘이화제일그린파크’ 제1동 13층 1306호, 전용 72.39㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박준혁은 2009년 54,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 말소기준은 2012.08.07 설정된 주식회사경남은행 근저당권 43,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 경남은행 추가 근저당 12,000,000원, 지산주택 가압류 3,420,260원, 국 압류, 경남은행의 임의경매개시결정, 오케이저축은행 가압류 25,917,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건은 권리 자체보다 점유 확인과 가격 비교가 더 중요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 것과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다. 가격 측면에서는 전체 12건 평균 64,000,000원만 보면 최저가와 동일하지만, 최근 12개월 평균은 68,666,666원, 최신 거래는 70,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 15.7% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1166-18 이화제일그린파크 제1동 제13층 제1306호 · 도로명 울산광역시 북구 이화5길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.39㎡ · 지하1층/지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 박준혁 (2009.07.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 32,041,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2012년 경남은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2012.08.07 을구 8번 경남은행 근저당권입니다. 이후 2014년 경남은행 추가 근저당, 2022년 지산주택 가압류, 2025년 국 압류, 2026년 임의경매개시결정과 오케이저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
이화제일그린파크는 180세대, 1992.03.18 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래 12건의 전체 평균은 정확히 64,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 68,666,666원, 최신 거래 70,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 72.39㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 79.56㎡ | 14 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 79.56㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 72.39㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 72.39㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 72.39㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 72.39㎡ | 15 | 58,000,000원 |
| 2025.03 | 79.56㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2024.12 | 72.39㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2024.08 | 72.39㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2024.05 | 72.39㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 79.56㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 68,666,666원 |
현재 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다. 최신 2026.04 거래 70,000,000원과 비교해도 6,000,000원 낮습니다. 더욱이 최근 거래구간은 이전 거래구간보다 15.7% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 현재 가격을 평가할 때 전체 12건 평균 64,000,000원만으로 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 거래 범위가 50,000,000원부터 80,000,000원까지 넓어 개별 층·상태에 따른 가격 편차는 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사경남은행 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사경남은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 지산주택 주식회사 | 3,420,260원 | 3,420,260원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 25,917,000원 | 3,827,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 84,537,260원 중 예상 배당 62,448,000원, 미배당 22,089,260원입니다. 오케이저축은행 가압류에서 미배당이 발생하지만 해당 권리는 말소기준권리 이후의 가압류로 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 배당표는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 중산동 소재 메아리학교 서측 인근. 주위에는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물의 13층이며, 위생·난방·급배수·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 공동주택 및 근린생활시설 건부지이며, 동측 약 8m 도로를 통해 30~35m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 542,400원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 180세대, 1992.03.18 준공 단지이며 제공된 12건 거래가는 50,000,000원~80,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계부터 확인하세요.
- 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 64,000,000원보다 최근 12개월 평균 68,666,666원과 최신 거래 70,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 가격 편차. 최근 거래 범위가 50,000,000원~80,000,000원으로 넓습니다. 13층 1306호의 내부 상태와 개별 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 재확인하세요.
- 근저당 실제채권. 배당표는 근저당권 채권최고액 기준 추정입니다. 경남은행의 경매 청구액은 32,041,593원이므로 실제 채권액과 배당관계는 기록 열람이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 마지막 변수
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 경남은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 64,000,000원이 최근 12개월 평균 68,666,666원의 93.2%, 최신 거래 70,000,000원보다 낮아 최근 거래 기준으로는 시세 아래에 자리합니다. 최근 거래 추세 역시 이전 구간 대비 15.7% 상승으로 집계됐습니다.
다만 전체 12건 거래가가 50,000,000원에서 80,000,000원까지 넓게 분포하고, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남습니다. 따라서 이 사건의 최종 판단 포인트는 등기상 인수 여부가 아니라 실제 점유관계와 개별 호수 상태를 확인한 뒤, 최근 12개월 시세를 기준으로 응찰가를 정하는 것입니다.
