전주지방법원 2025타경20790. 익산시 남중동 470-9·471-8 일대의 토지와 건물로, 건물은 1층 주유소캐노피·휴게소·사무실·화장실, 2층 직원숙소 등으로 사용되고 별도 건물은 창고로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사사계절주유소입니다. 현재 최저매각가는 799,149,000원으로 감정가 1,630,915,500원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
표면적으로는 큰 폭의 유찰이 먼저 보이지만, 권리와 물건 구성을 같이 봐야 합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 반면 토지 일부가 현황 도로로 이용되고, 자동세차장은 멸실됐으며, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 가운데 지하유류저장탱크만 매각에 포함되고 타인소유 자동세차기와 셀프주유기는 제외됩니다. 따라서 권리보다 매각 범위와 활용성을 더 세밀하게 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20790 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 470-9 · 471-8 / 익산대로 242 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소캐노피·휴게소·사무실·화장실·직원숙소·창고 |
| 소유자 | 유한회사사계절주유소 |
| 감정가 / 최저가 | 1,630,915,500원 / 799,149,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,235,524,023원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 1,207.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 공시지가 | 553,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 분석상 말소기준으로 제시된 2020.12.04. 익산시 압류 이후 현재 남아 있는 중소기업은행 근저당, 명진오일 근저당, 다수 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 799,149,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 559,404,300원, 4회 유찰 시에는 391,583,010원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 799,149,000원 | 1,895,025,653원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 559,404,300원 | 2,132,372,906원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 391,583,010원 | 2,298,482,315원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 환산할 근거는 없습니다. 특히 주유소 시설과 토지가 결합된 물건이고, 매각에 포함되지 않는 설비도 있어 실제 활용가치는 매각 대상의 범위를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 799,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,391,490원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 788,757,510원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사명진오일 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 임예진 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 465,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 147,688,969원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한림기계 주식회사 | 23,565,297원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 11,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 박성기 | 261,865,843원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행주식회사 | 20,163,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,683,783,163원 가운데 현재 최저가 가정 배당액은 788,757,510원, 미배당은 1,895,025,653원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이리여자고등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·자동차관련시설·음식점 등이 주를 이루는 익산시 기존시가지 노선상가지대입니다.
- 교통. 주변에 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통여건은 무난합니다.
- 토지. 1,207.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형·광대세각입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 토지 기호2는 공부상 지목이 전이나 현황은 인접토지와 일단으로 주유소부지로 이용되고 있습니다.
- 도로 이용. 토지 기호1 동측 일부가 현황 도로로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 건물기호3은 철골·조립식·조적조·경량철골조기성판넬 스라브지붕 2층, 건물기호4는 블록구조 내화판넬지붕 단층입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 지하유류저장탱크는 포함되지만 타인소유 자동세차기·셀프주유기는 제외됩니다.
- 멸실 시설 확인. 목록3 건물의 자동세차장은 멸실된 상태입니다.
- 도로 사용 부분 확인. 목록1 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이므로 면적과 실제 활용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 기호2 현황 확인. 공부상 지목은 전이지만 실제로는 인접토지와 일단의 주유소부지로 이용 중입니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 주유소 부지와 시설의 실제 활용가치를 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 매수인 인수 0원, 임차인 없음, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 주유소·토지라는 개별성이 큰 물건입니다.
게다가 일부 토지는 도로로 이용 중이고, 자동세차장은 멸실됐으며, 매각에 포함되는 기계기구도 지하유류저장탱크로 한정됩니다. 현재 회차에서도 채권 미배당은 1,895,025,653원에 달합니다. 권리 인수는 없지만 활용성과 가격 검증은 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 ‘49%까지 떨어졌다’가 아니라 799,149,000원에 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 활용할 수 있는가입니다.
