울산지방법원 2026타경10117. 울주군 언양읍 반천리의 토지와 축사·창고·주택 등이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 천종태이고, 말소기준권리는 2024.02.02 울산축산업협동조합 근저당권 507,600,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 다수의 근저당권과 이후의 경매개시결정은 제공 자료에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 인수액만 보면 단순하지만 물건 자체는 복합적입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재된 반면, 목록 14 지붕 위 태양광발전 설비와 목록 9·16 지상의 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 1·2·15는 농지취득자격증명이 필요해, 권리분석과 별도로 입찰자격·제출서류 확인이 매우 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10117 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 886, 885-1, 885-6, 891-3 제1동호 · 울산광역시 울주군 언양읍 곰재길 184-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 · 창고 · 주택 · 축사 및 퇴비사 |
| 소유자 | 천종태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,235,846,360원 / 2,235,846,360원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 278,241,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 1,840㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전축사 · 자연녹지지역 · 공시지가 96,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.02 근저당권
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 배당자료상 매수인 인수액도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 제공 자료만 놓고 보면 미배당 근저당채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 회차 시나리오 — 시세 판단은 유보
실거래 시세 자료가 없으므로 감정가나 최저매각가가 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면, 현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권최고액 기준 배당액이 전액 충족되고, 2회 유찰 시부터 미배당액이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,235,846,360원 | 1,727,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,788,677,088원 | 1,727,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,430,941,670원 | 1,414,232,253원 | 313,167,747원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,235,846,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,758,464원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 507,600,000원 | 507,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 16,100,000원 | 16,100,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 50,700,000원 | 50,700,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 483,687,896원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 추정 방식으로 24,758,464원이 반영되어 있습니다. 채권최고액 기준 총 1,727,400,000원이 배당되고 소유자 잔여는 483,687,896원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 5·6은 축사, 목록 7·8은 창고, 목록 10은 주택, 목록 14는 축사 및 퇴비사로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목록 5·6은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 축사, 목록 7·8은 판넬구조 판넬지붕 단층 창고, 목록 10은 조적조 스레트지붕 단층주택, 목록 14는 강파이프구조 판넬지붕 단층 축사입니다.
- 입지. 곰재마을 서측 인근이며, 주위는 산간 농경지와 중소규모 공장·축사 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입은 가능하지만 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지. 1,840㎡ · 지목 답 · 전축사 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) · 자연녹지지역입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로를 포함합니다.
- 건물 상태 기재. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·15는 매각결정기일까지 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
- 매각제외 확인. 목록 14 지붕 위 태양광발전 설비와 목록 9·16 지상의 이동이 용이한 컨테이너 2동은 취득 대상에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 포함되는 건물과 제외되는 설비·동산의 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 1번 근저당권의 200,766,460원 일부 이전 등기가 있으므로 최신 등기부와 실제 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 2,235,846,360원, 1,788,677,088원, 1,430,941,670원 어느 가격대도 시장가 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 용도·환금성. 축사·창고·주택·농지가 혼재하고 대중교통이 다소 불편하므로 실제 이용 목적과 향후 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.02.02 울산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단의 무게중심은 권리보다 물건 구성과 절차에 있습니다. 목록 1·2·15의 농지취득자격증명은 미제출 시 입찰보증금 몰수로 이어지고, 태양광발전 설비와 컨테이너 2동은 매각에서 빠집니다. 축사·창고·주택·토지가 함께 묶인 복합 물건인 만큼 무엇을 실제로 취득하는지부터 정확히 확정해야 합니다.
또한 현재 최저가는 2,235,846,360원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 시 1,788,677,088원, 2회 유찰 시 1,430,941,670원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있어도, 단순히 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수보다 농취증·매각범위·실사용가치·시장가 검증이 승부처입니다.
