울산지방법원 2026타경10191. 울산 남구 달동 881-10, 쁘띠팔레드시티 16층 1601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 2024.02.01. 설정된 주식회사우현의 근저당권보다 임차인 피인혜의 전입·점유·확정일자 2020.11.05.가 훨씬 앞선다는 점입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 선순위의 대항력을 갖고 있으며, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재회차에서는 사정이 다릅니다. 매각가 239,000,000원을 가정한 배당표상 집행비용 4,146,000원 이후 임차인에게 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 매수인이 이어받는 보증금은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 191,200,000원에서도 임차인 보증금은 전액 변제되는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 152,960,000원에서는 임차인 배당액이 150,018,560원으로 줄고 29,981,440원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 881-10 16층1601호 · 도로명 울산광역시 남구 중앙로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 18층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사쁘띠팔레드시티 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피인혜 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01. 주식회사우현 근저당권 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2024.02.01. 주식회사우현 근저당권입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 임차인 피인혜는 임차권등기를 2025.02.20.에 했더라도 실제 전입·점유 및 최초 확정일자가 2020.11.05.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 피인혜 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2020.11.05 / 2020.11.05 | 2025.02.20 | 대항력 有 우선변제 有 현재회차 승계 0원 |
③ 회차별 인수 구조 — 2회 유찰부터 숫자가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 변제 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 변제 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 29,981,440원 | 보증금 일부 승계 |
특히 2회 유찰 시에는 최저가가 152,960,000원으로 내려가도 매수인이 29,981,440원을 추가로 인수합니다. 즉 낙찰가 + 미배당 보증금이 실질취득비용이 되므로, 표면상 최저가의 하락폭만큼 실제 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어나면서 실질취득비용이 보증금 180,000,000원 부근에 묶이는 특성을 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 피인혜 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우현 | 1,000,000,000원 | 54,854,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 피인혜 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차에서는 임차인 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수는 0원입니다. 근저당권자 주식회사우현은 54,854,000원을 배당받고 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 상업지대에 위치합니다.
- 입지. 울산광역시 남구 달동 청솔초등학교 북서측 인근의 쁘띠팔레드시티 16층 1601호입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 16층이며 전기·위생·급배수·소화전·승강기·주차타워·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지 세로장방형 토지이며 대로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 4,157,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액부터 확인. 현재회차는 인수 0원이지만 실제 배당표에서 피인혜의 보증금 180,000,000원이 전액 변제되는지 최종 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시 승계 반영. 매각가 152,960,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 29,981,440원을 함께 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 피인혜가 신청채권자와 동일한 이름으로 나타나는 만큼 임대차계약서·보증금 지급관계·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정상 오피스텔 이용이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2026.05.15. 남구 압류가 있으며 실제 배당에서는 당해세 등 법정우선채권이 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘최저가’보다 ‘미배당 보증금’이다
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 회차에 따라 매수인 인수액이 달라지는 구조가 중요합니다. 현재 최저가 239,000,000원에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이고, 1회 유찰 시에도 같은 계산입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 임차인이 150,018,560원만 배당받아 나머지 29,981,440원을 매수인이 승계합니다. 따라서 유찰 뒤에는 152,960,000원이라는 표면 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되고, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 반드시 실질취득비용에 더해야 합니다. 현재회차의 권리 부담과 유찰 이후의 권리 부담이 서로 다른 물건이라는 점이 이 사건의 가장 중요한 판단 포인트입니다.
