울산지방법원 2026타경10248. 양산시 삼호동 138-3 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 702,026,280원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 새울산새마을금고가 청구액 300,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 채권최고액은 360,000,000원이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다.
표면적으로는 선순위 근저당을 기준으로 이후 권리들이 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부상 권리의 소멸 여부만으로 안전성을 평가할 수 없습니다. 임차인 2명의 대항력과 보증금이 불명확하고, 가등기 및 처분금지가처분이 존재하며, 실제 이용상태와 공부상 용도가 일치하지 않는 부분까지 있습니다. 배당표에 표시된 인수액 0원을 최종 매수인 부담액 0원으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경상남도 양산시 삼호동 138-3 도로명주소: 경상남도 양산시 연호11길 16-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 토지 및 건물 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 사용승인일 | 2018.09.03 |
| 실제 이용상태 | 1층~4층 주거용(다가구주택) 이용 조사 |
| 1층 용도 |
공부상 근린생활시설 · 외관상 주택으로 이용 용도 불일치 |
| 토지면적 / 지목 | 208.9㎡ / 대 |
| 매각 범위 |
토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 지상 소량의 정원수는 토지가격에 포함하여 평가 |
| 소유자 | 김동우 (단독소유) |
| 감정가 | 702,026,280원 |
| 최저매각가 | 702,026,280원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새울산새마을금고 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 기준 근저당 | 2018.09.10 · 새울산새마을금고 · 채권최고액 360,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 추가 검토가 필요하다
말소기준권리는 2018.09.10 접수된 을구 1번 새울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 김동우를 채무자로 하며 삼호동 138-3 토지의 담보물에 추가된 공동담보 근저당입니다. 해당 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
이후 등기된 노미용의 소유권이전청구권 가등기, 기술보증기금의 가압류 및 처분금지가처분, 양산세무서장의 압류, 경매개시결정과 중소기업은행의 가압류는 제시된 권리분석상 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.
또한 기술보증기금이 해당 가등기에 대해 사해행위취소로 인한 원상회복청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분을 등기했습니다.
말소 예정이라는 분류와 별개로, 가등기의 실제 성격, 가처분의 대상 및 관련 소송관계, 매각 후 말소 가능성을 등기부 원본과 사건기록으로 확인해야 합니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력·보증금 미상
매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 배범수와 황지민, 총 2명입니다. 두 사람 모두 주거용으로 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배범수 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 황지민 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
배범수의 보증금은 금액 표시와 별개로 보증금 미상이라는 확인사항이 존재하므로 실제 보증금이 0원이라고 인정하지 않았습니다. 두 임차인 모두 보증금 확인 전까지 인수액 산정 대상에서 제외할 수 없습니다.
두 임차인 중 대항력을 갖추고 매각으로 소멸하지 않는 임차권이 확인된다면, 해당 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 인수 여부와 금액은 전입·점유·보증금·배당요구·배당액 및 매각물건명세서의 인수조건을 종합하여 판단해야 합니다.
지금 단계에서는 인수액을 0원으로 확정하거나, 실질취득비용이 최저매각가와 같다고 판단할 수 없습니다.이 경우 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합산하여 계산해야 하며, 조건에 따라 임차보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다. 임차인의 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 유찰가만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 7.02억, 시세와 실질취득비용은 미확정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 702,026,280원입니다. 유찰이 발생하지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저매각가로 적용되어 있습니다.
그러나 인근 유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인할 수 없으므로 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 또한 임차인 보증금 인수액이 미확정이어서 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 702,026,280원 | 341,481,530원 | 확정 불가 |
| 1회 유찰 시(80%) | 561,621,024원 | 480,482,733원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰 시(64%) | 449,296,819원 | 591,683,696원 | 확정 불가 |
유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변경을 의미하지 않습니다. 미배당 금액은 채권자에 대한 배당 부족액으로, 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다. 임차보증금, 세금 등 미확인 사항에 따라 실제 배당 및 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
그러나 주변 실거래 시세가 확인되지 않았고, 임차보증금 인수액과 1층 원상회복 부담도 확정되지 않았습니다. 따라서 어느 회차에서도 단순히 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하거나 수익성이 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 702,026,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,420,263원 |
| 1. 근저당 · 새울산새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 562,036,315원 | 332,606,017원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 112,051,232원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,034,087,547원 | 692,606,017원 |
| 채권자 미배당 | — | 341,481,530원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 새울산새마을금고에 채권최고액 360,000,000원을 배당하는 것으로 가정합니다. 이는 경매신청 청구액 300,000,000원과 구별되며, 실제 배당채권액이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 우선변제는 미반영 상태입니다. 집행비용 역시 추정치입니다.
하지만 가압류 채권자가 배당받지 못한 채권액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 임차인의 보증금이 배당표에 반영되지 않았다는 이유로 임차보증금 인수 위험이 없어진 것도 아닙니다.
채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.⑤ 건물 이용상태 — 1층 근린생활시설을 주거용으로 사용
감정평가 당시 건축물현황도 및 외부관찰을 통해 건물 1층부터 4층까지 주거용 다가구주택으로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 그러나 1층은 공부상 근린생활시설로 되어 있습니다.
감정평가는 공부상 용도를 기준으로 하되, 평가목적 등을 고려하여 원상회복에 소요되는 비용과 이행강제금 정도 등을 감안한 것으로 설명되어 있습니다.
감정가에 관련 요소가 반영되었다는 사실만으로 용도 불일치가 해소되거나 매수인의 추가 비용이 없다고 판단할 수 없습니다.실제 위반 여부, 원상회복 필요 범위, 행정조치, 향후 적법한 이용 가능성을 확인한 후 비용을 별도로 검토해야 합니다.
건축물 관련 자료에는 위반건축물 표시가 없는 것으로 나타나지만, 이는 1층의 실제 주거 이용이 적법하다는 확인과는 구별해야 합니다. 건축물대장과 건축허가 및 용도변경 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 삼호동 소재 서창중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 단지가 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 면적 208.9㎡, 지목은 대입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 639,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
- 건물. 2018.09.03 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수·난방·도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물을 포함합니다. 지상에 소재한 소량의 정원수는 토지가격에 포함하여 평가되었습니다. 현장과 매각목록을 대조하여 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용으로 이용되는 건물이지만 1층 용도 불일치와 임대관계 미확정 사항이 있습니다. 유사 물건 실거래가격도 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 배범수·황지민 각각의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인하고, 말소기준권리와의 선후관계를 검토해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인하여 매수인 인수액을 개별적으로 산정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액과 필요한 원상회복 비용 등을 더하여 검토해야 합니다. 최저매각가만으로 투자금액을 확정하지 마세요.
- 가등기와 가처분 확인. 노미용의 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 여부를 확인하고, 기술보증기금의 처분금지가처분 및 관련 소송관계를 검토해야 합니다.
- 세금 확인. 양산세무서장의 압류와 관련된 세액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 1층 근린생활시설의 실제 주거 이용과 건축물대장상 용도, 적법한 이용 가능 여부, 원상회복 및 이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·정원수의 평가 및 매각 범위를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 인근 유사 규모의 토지·건물 실거래가격, 임대수익 및 최근 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유 형태와 임차인별 사용 부분을 파악하고, 인도 가능 여부 및 미납 관리비 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 사건기록을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소 예정”과 “인수 위험 없음”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2018년 새울산새마을금고 근저당으로 확인됩니다. 이후 등기된 가등기·가처분·가압류·압류 등은 제시된 분석상 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 가등기의 실제 성격과 관련 법률관계는 별도 확인이 필요합니다.
더 중요한 문제는 실제 임차인 2명의 대항력과 보증금이 미상이라는 점입니다. 현재 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 기재되어 있지만 이를 확정 인수액으로 사용할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
여기에 1층 근린생활시설의 주거 이용과 관련된 원상회복·이행강제금 문제, 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 함께 검토해야 합니다. 주변 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 신건 702,026,280원이나 유찰 시나리오의 가격이 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
종합 결론: 임차인 보증금·대항력, 가등기 법률관계, 1층 용도 및 실거래 시세가 확인되기 전까지 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없는 고위험 검토 물건입니다. 등기상 말소 예정이라는 이유만으로 권리가 안전하다고 평가하거나, 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
