울산지방법원 2026타경10277. 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산물금동일스위트’ 110동 15층 1505호 아파트입니다. 현재 소유자는 강진건이고, 2021.10.27 소유권을 이전받은 같은 날 부산화명새마을금고가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 앤알캐피탈대부 근저당, 국 압류, 웰컴저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가의 임대관계가 “미상”이므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10277 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 720 양산물금동일스위트 110동 15층1505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 강진건 · 2021.10.27 소유권이전 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 141,101,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.10.27 부산화명새마을금고 근저당권입니다. 2022.08.26 설정된 앤알캐피탈대부의 근저당권은 2023.06.09 주식회사리드코프로 이전되었고, 2023.11.21 국의 압류, 2024.05.29 웰컴저축은행의 가압류, 2026.02.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 할인은 크지 않다
같은 단지 ‘양산물금동일스위트’의 대상 면적은 59.9991㎡이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 177,333,333원입니다. 현재 최저매각가 175,000,000원은 이 평균의 98.7%입니다. 최신 거래는 2026.08의 186,000,000원으로, 현재 최저가보다 11,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 13 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 5 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 14 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 177,333,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 160,000,000원~190,000,000원이고, 평균은 177,333,333원입니다. 최저가는 평균보다 2,333,333원 낮지만, 비율로는 약 1.3% 차이에 불과합니다. 따라서 신건 단계에서 큰 가격 할인이나 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 부산화명새마을금고 | 195,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 5,903,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 239,903,653원, 예상 배당액은 171,750,000원으로 미배당은 68,153,653원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시립중앙도서관 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 20층 건물 내 15층 1505호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·자연재해위험개선지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 양산물금동일스위트는 1,292세대, 2013.12.03 준공 단지이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.10.27 부산화명새마을금고 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%입니다. 평균 대비 할인 폭이 작다는 점을 입찰가 산정에 반영하세요.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘거의 시세’
이 물건은 2021.10.27 부산화명새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이라 점유 확인이 남아 있습니다. 가격 측면에서는 현재 실질취득 175,000,000원이 최근 12개월 평균 177,333,333원의 98.7%로, 신건 단계에서는 실거래 평균과 거의 붙어 있습니다. 권리상 큰 인수 부담은 보이지 않지만, 가격 메리트는 제한적인 물건입니다.
