울산지방법원 2026타경10313. 대상웰리움 5층 505호는 사건상 용도가 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태에는 업무시설(오피스텔), 공동주택으로 기재된 집합건물입니다. 소유자는 오세한이며, 2021년 5월 7일 매매를 원인으로 거래가액 216,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 압류보다 그보다 앞선 임차인의 대항력을 먼저 봐야 합니다.
김진태는 2022년 5월 16일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 5월 31일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 6월 21일 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024년 9월 12일 압류보다 전입·확정일자·임차권등기가 모두 앞서므로, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 5층 505호 · 중앙로242번길 6 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔), 공동주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 18층 · 2019.10.22 사용승인 |
| 소유자 | 오세한 · 2021.05.07 매매 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024년 9월 12일 남구(울산광역시) 압류입니다. 이후 2026년 3월 4일 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김진태의 주택임차권은 2024년 6월 21일 등기돼 말소기준보다 앞서며, 실제 전입·점유는 2022년 5월 31일부터입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리의 말소 여부보다 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 승계액이 매수인 부담을 좌우합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진태 | 5층 505호 64.04㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 / 2022.05.16 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
김진태는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 매각가 210,000,000원을 가정하면 집행비용 3,740,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 206,260,000원이 배당됩니다. 보증금 220,000,000원과의 차액 13,740,000원은 매수인이 인수합니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 13,740,000원 | 223,740,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 55,152,000원 | 223,152,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 88,281,600원 | 222,681,600원 |
숫자가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 최저가가 210,000,000원에서 168,000,000원, 다시 134,400,000원으로 낮아져도 임차보증금 미배당 인수액은 13,740,000원 → 55,152,000원 → 88,281,600원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 223,740,000원 → 223,152,000원 → 222,681,600원으로, 보증금 220,000,000원을 중심으로 거의 같은 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 김진태 보증금 | 220,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분 13,740,000원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 울산중앙초등학교 북서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부 및 현황상 업무시설(오피스텔), 공동주택으로 이용 중이며 사건상 용도표기는 근린시설입니다.
- 건물. 2019.10.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 18층 건물의 5층 505호이며 현상과 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 210,000,000원 + 13,740,000원 = 223,740,000원입니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 223,152,000원, 2회 유찰 시 222,681,600원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 임차권 원본 재확인. 김진태의 전입 2022.05.31, 확정일자 2022.05.16, 임차권등기 2024.06.21, 보증금 220,000,000원과 배당요구 내역을 매각 직전 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설(오피스텔)·공동주택 이용상태가 함께 확인되므로 실제 사용·인허가·공부를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당에서는 당해세 등 선순위 항목에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’
이 물건은 신건 최저가가 210,000,000원이지만, 대항력 있는 김진태의 보증금 220,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 회차에서는 보증금 중 13,740,000원이 미배당돼 매수인에게 승계되므로 실질취득액은 223,740,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 168,000,000원이나 134,400,000원까지 내려가도 인수액이 각각 55,152,000원, 88,281,600원으로 증가해 실질취득액은 223,152,000원, 222,681,600원으로 거의 변하지 않습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰되느냐”가 아닙니다. 대항력 임차보증금까지 포함한 약 2.23억의 실질취득 부담을 기준으로 가격을 판단하는 것입니다. 최근 실거래 근거 없이 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 되며, 입찰 전에는 임차권·배당관계·민간임대주택등기·실제 이용상태를 최종 원본과 대조해야 합니다.
