서울남부지방법원 2025타경10536. 강서구 내발산동 한신주아빌 3층 301호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 매각조건입니다. 임차인 김현호는 2022년 1월 3일 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024년 1월 18일 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 2025년 6월 23일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 남습니다.

현재 최저매각가 148,480,000원을 전제로 하면 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액은 109,398,720원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 규모에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건이 정상 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

2018년 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 공동담보 근저당 1,820,000,000원은 2018년 1월 25일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 신탁등기도 2018년 11월 19일 말소됐습니다. 2025년 강서구 압류 역시 2025년 5월 22일 해제돼 현재 권리분석의 중심은 김현호의 주택임차권입니다.

등기상 강제경매개시결정은 2025년 6월 23일이지만, 임차인의 전입·점유·확정일자는 2022년 1월 3일입니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 판정은 대항력 있음· 우선변제권 있음·미배당 보증금 매수인 인수입니다. 다만 매각조건상 해당 임차인과 주택임차권승계인이 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 약속해 실질 인수액이 0원으로 조정됩니다.

임차인 분석

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가 기준

한신주아빌 전용면적 29.75㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 202,500,000원, 최신 거래는 2026년 2월 210,000,000원입니다. 표본이 2건으로 많지는 않지만, 확약을 반영한 실질취득가 148,480,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.

감정가 232,000,000원은 최근 거래 195,000,000원과 210,000,000원보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 148,480,000원까지 내려왔습니다. 확약이 유효하게 이행된다면 실질취득가도 148,480,000원으로 같아 최근 시세보다 낮습니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없고, 미배당 보증금 인수까지 포함해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

주택도시보증공사의 255,000,000원은 임차보증금을 승계한 신청채권으로, 김현호의 보증금과 별개의 추가 임차보증금이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커져 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 반면 매각조건이 이행되면 각 회차의 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가는 해당 회차의 매각가가 됩니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 낙찰 물건이 아니라 포기·말소 조건의 이행 여부가 실질취득가를 결정하는 물건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 서울발산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철 5호선 우장산역, 서측 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 공시지가는 3,464,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 승강기·난방·위생·급배수·화재탐지·스프링클러 설비를 갖췄습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소형 다세대로 최근 비교 거래는 2건입니다. 가격 비교 표본이 제한적이므로 개별 호수의 내부 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 유효한지 확인하세요.
• 실제 임차인 수 구분. 김현호가 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 인수 0원, 적용 불가 시 현재 회차 규칙상 109,398,720원 인수로 나눠 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부와 배당 이후 실제 임차권등기가 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 점유관계와 열쇠 인도, 내부 확인 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
• 최근 거래 표본. 최근 12개월 비교 거래가 2건이므로 202,500,000원 평균만으로 응찰가를 확정하지 말고 층·향·수리 상태를 대조하세요.
• 규제·도로 조건. 공항 관련 보호구역과 폭 약 4미터 도로 접면이 향후 이용·증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 포기·말소 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 가격을 만드는 물건”

표면상 최저가는 148,480,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 202,500,000원의 73.3%입니다. 그러나 이 가격 메리트는 선순위 임차보증금 255,000,000원의 미배당 잔액을 인수하지 않는다는 매각조건이 실제로 작동할 때만 성립합니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 109,398,720원의 규칙상 인수액이 남고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.

이 사건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있어, 조건 이행 시 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 결론은 가격은 유리할 수 있으나 권리 확인은 단순하지 않은 조건부 기회입니다. 포기·말소 서류와 적용 범위까지 원본으로 확인한 뒤에야 최근 시세 대비 73.3%라는 가격 지표를 온전히 인정할 수 있습니다.

* 확약 미반영 시 현재 최저가 기준 규칙상 매수인 인수액은 109,398,720원입니다. 매각물건명세서의 조건대로 임차인 및 주택임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우에만 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.