수원지방법원 2025타경1366. 경기도 오산시 원동 786-14의 다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 권학철·최광식으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2016.09.07 접수된 주식회사하나은행 채권최고액 420,000,000원 근저당권이며, 같은 날 480,000,000원 근저당권이 추가로 설정되어 있습니다. 이후의 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 단순하게 끝낼 유형은 아닙니다. 다수의 전입·점유자가 확인되고, 2024년 이후에는 주택임차권등기도 여러 건 이어졌습니다. 대부분 확인 가능한 전입일은 말소기준일인 2016.09.07보다 늦어 대항력이 없지만, 임미숙은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 미상으로 남겨야 합니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 계산과 실제 인도·점유 확인은 분리해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1366 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 786-14 · 오산로178번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 장단기 생활숙박시설 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 9층 · 승강기 · 개별난방 · 1층 필로티주차장 |
| 토지 | 132.4㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 권학철 2분의 1 · 최광식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,733,855,440원 / 1,733,855,440원 (신건) |
| 청구액 | 631,469,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉢ 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.09.07 하나은행 근저당
2016.09.07 근저당권보다 앞선 임차권등기는 현재 남아 있지 않습니다. 과거 남지은 전세권은 2020.05.07 말소되었고, 최대균 주택임차권은 2021.07.07 말소되었습니다. 현재 등기된 주택임차권 7건은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 있어 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유자 — 대부분 대항력 없음, 1명은 미상
확인된 임차·점유 관련자는 37명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 확인 가능한 전입일은 모두 2016.09.07 이후입니다. 다만 임미숙은 전입일 미상이므로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 2016-12-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 고석용 | 2021-04-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 김성환 | 2024-05-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 진영석 | 2022-05-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 조동현 | 2017-05-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 이홍안 | 2025-06-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 나승걸 | 2025-06-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025-07-18 |
| 채명묵 | 2022-02-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 김광수 | 2025-06-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 허범우 | 2024-03-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 장인곤 | 2025-03-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 연제경 | 2024-11-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 전지연 | 2025-06-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 손중락 | 2023-08-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 권중근 | 2019-07-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 정해진 | 2022-06-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 김형우 | 2024-08-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 박태수 | 2023-01-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 박한빈 | 2024-10-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 안준서 | 2024-03-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 이철민 | 2023-02-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 홍민기 | 2025-06-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025-07-22 |
| YANG GUANGZHE | 2023-08-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| LI XIANGLU | 2024-05-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| BAI TIEMEI | 2024-02-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| BAI CHENGYUN | 2024-02-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| JIN YONGZI | 2024-02-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 최행자 | 2025-02-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | — |
| 김상현 | 2022-04-11 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-12-04 |
| 김영 | 2022-11-10 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-12-11 |
| 김한규 | 2024-11-13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025-02-13 |
| 조민석 | 2022-05-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025-11-06 |
| 전현지 | 2016-12-22 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025-08-07 |
| 김민정 | 2025-07-04 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2026-04-23 |
| 김지혜 | 2019-01-04 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2026-06-18 |
| 기사항전 | 2025-06-18 | 0원 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025-07-22 |
| 임미숙 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 2025-07-29 |
③ 예상배당표 (매각가 1,733,855,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 19,738,554원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,364,640원 | 12,364,640원 |
| 갑구 15번 가압류 · 하나카드주식회사 | 10,057,883원 | 10,057,883원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 731,694,363원 |
채권 합계 982,422,523원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 731,694,363원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,733,855,440원 | 982,422,523원 | 731,694,363원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,387,084,352원 | 982,422,523원 | 388,390,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,109,667,481원 | 982,422,523원 | 113,748,283원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 장단기 생활숙박시설로 사용 중입니다.
- 주위환경. 운암고등학교 동측 인근으로 단독·다가구주택, 근린생활시설, 상업시설 및 숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층으로 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전, 1층 필로티주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 132.4㎡의 대지로 일반상업지역이며 공시지가는 1,671,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임미숙 대항력 확인. 전입일 미상인 만큼 주민등록·점유·임대차계약 관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 다수 점유자 현황 확인. 임차·점유 관련자가 37명으로 확인되므로 실제 퇴거 여부와 현재 사용 중인 호실을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 7건 확인. 김상현·김영·김한규·조민석·전현지·김민정·김지혜의 임차권등기는 말소기준 이후지만 실제 배당요구 및 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 김영 동일인 관계 확인. 임차권등기와 가압류에 같은 이름이 나타나므로 임차채권과 별도 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㉠~㉢이 일괄매각에 포함되므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 장단기 생활숙박시설이므로 실제 사용형태와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 권리상 인수액 0원과 가격 적정성은 별개입니다. 감정가 1,733,855,440원을 기준으로 별도의 현장·거래가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “현장 위험 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2016.09.07 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 계산상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임차·점유 관련자가 37명이고 현재 임차권등기도 7건이며, 임미숙처럼 대항력을 확정할 수 없는 점유자도 남아 있습니다. 여기에 사건 용도는 다세대 + 토지, 감정 이용상태는 장단기 생활숙박시설로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위라 모두 끝”으로 단순화하기보다, 실제 점유자·호실·계약관계와 사용형태를 마지막까지 대조하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
