수원지방법원 2025타경1431. 경기도 수원시 팔달구 인계동 수원센트럴아이파크자이 123동 3층 306호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 663,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 피성례이며, 2025년 3월 25일 소유권이전등기와 함께 농협은행의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 농협은행이 임의경매를 신청하면서 경매절차가 시작됐습니다. 등기상 담보권은 농협은행 근저당권이 핵심이고, 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 근저당권과 경매개시결정 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 등기상 인수 권리는 없습니다.

다만 권리구조가 단순하다는 사실만으로 입찰 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않습니다. 따라서 점유관계와 실제 시장가격을 확인하는 일이 입찰 전 핵심 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

최초 소유권보존등기는 팔달10구역주택재개발정비사업조합 명의로 2025년 1월 21일 이루어졌습니다. 이후 피성례 앞으로 소유권이전등기가 완료됐으며, 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다.

근저당권의 채권최고액은 572,000,000원이고, 신청채권자의 경매 청구액은 541,200,578원입니다. 채권최고액은 담보한도액이므로 실제 확정 채무액과 동일한 개념은 아닙니다. 예상배당에서는 채권최고액을 기준으로 배당액을 산정했습니다.

② 가격 분석 — 감정가와 최저가가 같은 신건

현재 최저매각가격은 663,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 적용되지 않은 상태입니다.

동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저매각가격이 실제 시세보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 감정가만으로 현재 시장가치나 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정한 것이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 663,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,030,000원을 먼저 공제하고, 농협은행 근저당권에 채권최고액 기준 572,000,000원을 배당합니다. 이후 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 81,970,000원입니다.

집행비용은 추정치이며 농협은행 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당요구, 조세 등 우선채권에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 변화

신건에서는 농협은행 채권최고액 기준 배당이 전액 이루어지는 것으로 예상됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 49,304,000원, 2회 유찰 시에는 154,323,200원으로 증가합니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 해당 근저당권의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 매교초등학교 북측 인근입니다. 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하며 주거지로서의 제반 환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 매교역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 24층 아파트 중 3층 306호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 및 지하주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 접근. 단지 북서측 및 동측, 남측의 정문·후문을 이용한 출입이 용이하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역, 일반상업지역, 제2종·제3종일반주거지역, 방화지구 및 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 제한사항도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 버스정류장과 매교역이 인근에 있다는 입지적 특성은 확인되지만, 최근 실거래와 거래량이 확인되지 않아 실제 매도 소요기간이나 환금성 수준을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 최저가 663,000,000원을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 최신 거래를 확인하고 층·향·내부 상태를 반영해 가격을 판단하세요.
• 임차인 및 점유관계 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대와 현장 점유상태를 확인해 실제 임차인 및 대항력·보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2025.03.25 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 추가 권리변동과 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존재 여부를 재확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 530,400,000원, 2회 유찰 시 424,320,000원으로 최저가가 낮아지는 가정입니다. 실제 유찰 여부와 변경된 매각조건을 확인하고 시세와 비교해야 합니다.
• 채권액과 배당 확인. 신청채권자의 청구액은 541,200,578원, 근저당권 채권최고액은 572,000,000원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준이므로 실제 확정 채권액과 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분을 확인하고, 실제 점유자에 따라 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리구조는 단순하지만 가격 판단은 보류

수원센트럴아이파크자이 123동 306호는 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정까지 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이며 별도의 압류·가압류도 확인되지 않습니다.

다만 임차인 신고가 없다는 사실이 실제 임차인이나 점유 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유관계와 대항력 여부를 먼저 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 663,000,000원의 적정성을 판단할 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

결론적으로 등기상 인수 부담은 확인되지 않지만, 실제 점유관계와 최근 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 권리상 단순함과 가격상 유리함을 구분해 판단하는 것이 핵심입니다.