수원지방법원 2025타경1438. 경기도 수원시 장안구 조원동 신풍쉐르빌 4층 403호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 116,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 공부상 용도는 다세대이며, 감정평가서에는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 이만덕이고, 우리은행의 근저당권이 경매의 기준 권리입니다.
등기 흐름은 비교적 간단합니다. 현재 확인되는 우리은행 근저당의 채권최고액은 80,300,000원이며, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 미래신용협동조합과 오유석의 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 다만 등기상 권리 정리가 단순하다는 사실만으로 임차관계까지 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 548 신풍쉐르빌 4층 403호 도로명주소: 경기도 수원시 장안구 송정로182번길 34 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 소유자 | 이만덕 (2014.10.01 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리은행 / 68,162,689원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.01 우리은행 근저당권 · 채권최고액 80,300,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (등기·배당 기준, 미확인 임대차 별도) |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 내부 확인 불가 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
과거 미래신용협동조합 근저당권은 2014.08.21 해지로, 오유석 근저당권은 2016.09.21 해지로 이미 말소되었습니다. 2014.08.21 설정된 무궁화신탁 명의 신탁등기도 2014.10.01 말소되었습니다. 소유권은 이만덕에게 이전되었으며, 현재 경매의 핵심 권리는 우리은행 근저당입니다.
② 가격 분석 — 실거래 검증 전까지 판단 보류
현재 최저매각가는 116,000,000원이며 감정가와 동일합니다. 그러나 같은 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 수 없습니다.
소유자의 2014년 취득 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 이는 과거 개별 거래가격일 뿐, 현재의 시장가격이나 최근 실거래 평균을 대체할 수는 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실 역시 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 80,300,000원 | 80,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 33,276,000원 |
신건 매각가 116,000,000원을 가정한 단순 배당 추정입니다. 우리은행 배당은 채권최고액 80,300,000원을 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 116,000,000원 | 80,300,000원 | 0원 | 33,276,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 92,800,000원 | 80,300,000원 | 0원 | 10,429,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 7,796,320원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 우리은행의 채권최고액 기준 배당금이 전액 충당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 채권최고액 기준 7,796,320원의 미배당이 발생합니다.
단, 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 우리은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 표의 미배당액을 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산하지 않습니다. 확인되지 않은 임차보증금 문제는 이 배당표와 구분하여 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 장안구 조원동 영화초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비 등이 기재되어 있습니다. 내부구조는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북동측 약 6~7m 도로와 북서측 및 남서측 약 2~3m 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·학교 상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며, 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 도시형생활주택은 동일 건물 또는 유사 물건의 실거래가격과 거래 빈도를 확인할 필요가 있습니다. 현재는 최근 거래 근거가 확인되지 않아 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 점유자, 전입일, 보증금 및 확정일자를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 인수 여부. 대항력 있는 임차인이 확인되면 말소기준권리와 전입·점유 시점을 비교하고, 배당 후 남는 보증금이 있는지 계산해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조를 확인하지 못한 물건입니다. 누수, 하자, 실제 이용 상태와 수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 신풍쉐르빌 또는 주변 유사 도시형생활주택의 최근 실거래가격을 확보한 후 최저가와 비교해야 합니다. 현재 감정가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰 후 가격이 낮아지더라도 실거래 시세 및 미확인 임차인 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
- 실제 배당 확인. 우리은행 청구액은 68,162,689원이며, 배당표는 채권최고액 80,300,000원을 기준으로 작성되었습니다. 확정 채권액·집행비용·우선채권 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원과 실제 취득위험 0원은 다르다”
수원 신풍쉐르빌 403호는 우리은행 근저당이 말소기준이며, 기존 근저당 정리 상태도 비교적 명확합니다. 확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우에는 미배당 보증금 인수 여부에 따라 취득비용이 달라질 수 있습니다.
가격 역시 신건 최저가 116,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 결론은 등기상 권리는 단순하지만 임차관계와 시세 확인 전에는 최종 위험과 가격 경쟁력을 판단하기 어렵다는 것입니다. 입찰 전 점유·임대관계 확인과 최근 실거래가격 검증이 필요합니다.
