수원지방법원 2025타경1493. 수원시 권선구 탑동 성림리젠시빌 나동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강민수이고 2021.09.27 매매로 137,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차보증금 인수입니다. 조순달은 전입일 2021.08.30, 확정일자 2021.08.09로 말소기준권리인 2022.12.05 서민금융진흥원 가압류보다 앞서고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.
매각물건명세서에도 조순달의 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 최저매각가 98,900,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,180,200원을 제외한 96,719,800원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 40,280,200원은 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1493 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 874-3 성림리젠시빌 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강민수 · 2021.09.27 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,900,000원 / 98,900,000원 (신건) |
| 청구액 | 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.12.05 서민금융진흥원 가압류 9,387,930원입니다. 그보다 앞서 조순달의 주민등록이 2021.08.30에 이뤄졌고 점유개시는 2021.09.06, 확정일자는 2021.08.09입니다. 따라서 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 보증금 중 배당으로 회수하지 못한 잔액은 별도로 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순달 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-08-30 | 2021-08-09 | 137,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 조순달 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,900,000원 | 96,719,800원 | 40,280,200원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,120,000원 | 77,295,840원 | 59,704,160원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,296,000원 | 61,756,672원 | 75,243,328원 |
이 물건은 보증금이 최저매각가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 함께 줄어들고 그만큼 인수잔액이 커집니다. 따라서 가격 판단의 기준은 표면적인 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 본 실질취득 부담이어야 합니다. 동일 평형의 최근 거래가격 근거가 없어 이 자료만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,180,200원 |
| 1. 임차인 조순달 보증금 | 137,000,000원 | 96,719,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,387,930원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,045,589원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 조순달 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분은 40,280,200원이며 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효탑초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린상가가 혼재한 저층 위주의 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택의 4층 402호로, 적벽돌 치장쌓기 외벽과 벽지·일부 타일 내벽, 하이샷시 이중창호가 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 874-3 및 874-6 일단지 기준 북서측 약 8m 내외, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 98,900,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 40,280,200원이 별도로 남습니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수액 59,704,160원, 2회 유찰 시 75,243,328원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금 137,000,000원 및 실제 지급내역을 대조해야 합니다.
- 조순달의 이중 지위 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하게 기재되어 있으므로 경매신청채권의 원인과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 서민금융진흥원 가압류, 수원시 압류, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질가격 하락”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 조순달의 보증금은 137,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다. 현재 회차에서는 배당 후 40,280,200원이 매수인에게 남고, 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 59,704,160원, 75,243,328원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수잔액을 함께 보는 실질취득 구조로 판단해야 합니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 이 실질취득 부담이 시세보다 유리한지까지 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리관계상 가장 중요한 확인점은 임차권의 실제 보증금 지급관계와, 임차권자이자 경매신청채권자로 기재된 조순달의 채권관계입니다.
