수원지방법원 2025타경1496. 경기도 수원시 권선구 탑동 써니하우스 에이동 6층 602호로, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 곽정숙이며, 2018.10.05. 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 180,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.10.28. 신한카드 주식회사 가압류 12,393,034원이 등기됐고, 2025.07.23. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권액은 144,383,639원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 820-4 써니하우스 에이동 6층602호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 하탑로9번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 제6층 건물 내 제6층 제602호 · 사용승인일 2017.07.27. |
| 소유자 | 곽정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 144,383,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 부담은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2018.10.05. 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤의 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 202,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 202,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 근거가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 평가는 분리해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 34,455,434원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 66,322,954원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,600,000원 | 180,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,393,034원 | 12,393,034원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,378,966원 |
현재 매각가 202,000,000원 가정에서는 배당대상 채권액 192,993,034원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 5,378,966원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 탑동 효탑초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호이며 사용승인일은 2017.07.27.입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합합니다. 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.10.05. 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며, 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 후순위 소멸권리입니다.
- 임차관계. 임차인 없음으로 분석돼 대항력·우선변제·보증금 승계 검토 대상은 없습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 없으므로 202,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 실제 점유 상태와 건물 내부 상태, 관리 상태는 입찰 전 현장 및 원본 서류로 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018.10.05. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 인수액도 0원입니다.
다만 현재 회차는 감정가와 같은 202,000,000원에서 시작하는 신건이고, 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 단순하지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다”로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
