수원지방법원 2025타경1518. 수원시 팔달구 인계동 수원인계푸르지오 102동 30층 3001호 아파트입니다. 소유자 김진우는 2016.10.28 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 372,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2022.03.30 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 184,600,000원입니다. 이후 2025.07.28 강제경매개시결정과 2026.07.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 다른 접근이 필요합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 563,000,000원입니다. 실질취득액도 인수금이 없으므로 최저가 기준 563,000,000원입니다. 다만 실거래 시세를 이 사건 자료만으로 특정할 수 없기 때문에, 감정가 대비 할인 여부만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1169 수원인계푸르지오 102동 30층 3001호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 중부대로170번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 주방 및 거실, 화장실2 · 34층 건물 중 30층 |
| 사용승인 | 2012.12.18 |
| 소유자 | 김진우 (2016.10.28 소유권이전 · 거래가액 372,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 563,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현재 권리·배당 분석에 반영된 임차인 인수금은 없습니다. 말소기준은 2022.03.30 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권이며, 2025.07.28 주한별의 강제경매개시결정과 2026.07.07 테크메이트코리아대부주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 처리됩니다.
② 가격 판단 — 신건 563,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 563,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액 역시 563,000,000원입니다. 다만 이 사건 자료만으로 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 수준을 특정할 수 없으므로, 감정가 또는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 563,000,000원 | 29,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 450,400,000원 | 141,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 360,320,000원 | 230,124,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 563,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,030,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 184,600,000원 | 184,600,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주한별 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 테크메이트코리아대부 주식회사 | 200,000,000원 | 170,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 584,600,000원 중 554,970,000원이 배당되고 29,630,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 ‘우만사거리’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 34층 건물 중 30층 3001호이며 사용승인은 2012.12.18입니다. 위생·급배수·냉난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측 약 8m, 북측 약 40m, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(일반), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.30 을구 17번 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권이 말소기준으로 계산돼 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 563,000,000원이 실제 거래시세와 비교해 어느 수준인지 별도 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 확인. 현재 임차인 인수금은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 29,630,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 유찰 시 미배당은 커져도 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.30입니다. 기일 변경 여부와 최신 등기 변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 563,000,000원의 가격 검증
이 사건은 현재 분석 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 인수 문제도 없어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당 29,630,000원이 발생하지만, 이는 매수인의 추가 부담과는 다른 문제입니다. 반면 가격은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 563,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 깨끗한가’보다 563,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 적정한가를 별도로 확인하는 데 있습니다.
