매력지수 A등급 · 임차권등기 리스크는 있으나 인수 0원이며 최근 시세 대비 가격 메리트가 있는 물건
말소기준 근저당 이후 임차권등기로 매수인 인수 부담은 없고, 1회 유찰 최저가가 최근 실거래 평균의 97.9%로 접근 가능한 가격대여서 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인이 확인되지만 말소기준권리 이후 설정으로 낙찰자 인수 대상이 아닙니다. 최저매각가는 2.198억, 최근 12개월 실거래 평균은 2.245억으로 최저가가 시세 평균의 97.9% 수준입니다. 권리보다 가격과 임차권등기 확인 절차가 핵심인 물건입니다.
감정가
314,000,000원
평가금액
최저가
219,800,000원
1회 유찰
실거래 평균
224,571,428원
최근 12개월 7건
매수인 인수
0원
임차권등기 매각 소멸
전주지방법원 2025타경20914. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 802호 아파트입니다. 권리 구조의 핵심은 2022년 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 발생한 가압류, 운강 근저당, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
특히 임차권등기 박미순 씨의 임차보증금은 247,500,000원이지만, 전입일자가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 인수금액은 0원으로 판단됩니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경20914
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층 802호
물건종류 / 이용
아파트 · 27층 중 8층 802호
소유자
호림주택주식회사
감정가 / 최저가
314,000,000원 / 219,800,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 247,500,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권등기 있지만 인수 없음
② 임차권 분석
임차인
보증금
대항력
처리
박미순
247,500,000원
없음
매각 소멸
✅ 인수 리스크 임차권등기는 존재하지만 말소기준권리(2022.10.18 우리은행 근저당) 이후 설정입니다. 매각으로 소멸하며 낙찰자가 부담할 임차보증금 인수액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격권 진입
송학크레지움캐슬 동일 면적 기준 최근 거래는 2.10억~2.55억 범위입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
1층
215,000,000원
2026.08
9층
210,000,000원
2026.07
14층
255,000,000원
2026.07
16층
212,000,000원
2026.07
6층
230,000,000원
2026.06
16층
235,000,000원
평균
7건
224,571,428원
최저매각가 219,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 97.9%입니다. 신건 감정가 3.14억 대비 충분히 조정된 가격이며, 현재 회차에서는 최근 거래권과 비교 가능한 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
배당 항목
예상배당
집행비용
3,877,200원
우리은행 근저당
215,922,800원
김영실 가압류
0원
주식회사운강 근저당
0원
주택도시보증공사
0원
소유자 교부
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균의 97.9% 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 보증금 247,500,000원의 임차권등기가 있으나 대항력 없음으로 인수 대상이 아닙니다.
가격 검토. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 97.9% 수준으로 시세권 접근이 가능합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다
이 물건의 핵심은 임차권등기 자체가 아니라 순위입니다. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 박미순 임차권등기는 그 이후이므로 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 권리는 정리 가능하고, 가격은 최근 실거래권과 비교해 접근 가능한 구간입니다. 임차권은 주의 대상이지만 인수 위험은 없는 아파트입니다.
사건 개요
같은 단지 147건 동시 경매
단지 평균
1.4회 유찰
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층 802호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경20914
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·101호 입찰법정
물건
송학크레지움캐슬 103동 8층 802호
철근콘크리트구조 84.9502㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
