수원지방법원 2025타경54848. 권선동 한효아파트 1동 2층 202호입니다. 소유자 강광남은 2010.08.03. 이 부동산을 거래가액 147,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.03.12. 설정된 주식회사숲자산관리대부의 근저당권 294,000,000원입니다. 이후 같은 날 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025.02.28. 채권자인 주식회사숲자산관리대부가 임의경매를 개시했습니다.

권리구조에서 가장 중요한 점은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 사실입니다. 현 회차 284,000,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 4,776,000원을 제외한 279,224,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 전세권에는 배당되지 않습니다. 채권자 측 미배당은 19,776,000원이 남지만, 이 금액이 낙찰자의 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.03.12. 접수 제23775호 주식회사숲자산관리대부 근저당권입니다. 같은 날 접수 제23776호로 설정된 전세권 5,000,000원은 말소기준 뒤에 위치하고, 2025.02.28. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

2024.03.26.에는 말소기준 근저당권부 채권에 대해 채승석 30,000,000원, 김자영 40,000,000원, 김대열 70,000,000원, 주식회사한누리대부 50,000,000원, 정종섭 50,000,000원의 채권질권이 설정됐습니다. 이 가운데 김대열의 질권은 2025.02.18., 채승석의 질권은 2025.04.23. 각각 말소됐습니다. 매수인 인수액 산정에는 별도 금액이 반영되지 않습니다.

② 가격 구조 — 현재는 감정가 100%, 할인폭 0%

이 물건의 현재 최저매각가는 284,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 경매 자체에서 발생한 가격 할인은 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

총 채권액 299,000,000원 중 279,224,000원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 19,776,000원입니다. 현 회차에서 신청채권 청구액 235,562,658원은 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 선행초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 연계됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 동 명칭은 공부상 1동, 현황상 101동으로 표시되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 선확인. 신건 최저가 284,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제이므로 동일 단지·유사 층의 최근 거래를 대조해야 합니다.
• 동 표시 대조. 공부상 1동과 현황상 101동의 표기가 다르므로 현장·건물 외벽 동 표시·집행기록을 서로 맞춰 보세요.
• 근저당권부 질권 확인. 2024.03.26. 설정된 근저당권부 채권질권 가운데 일부는 이후 말소됐고 일부는 등기상 남아 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 시 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 단계

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2024.03.12. 주식회사숲자산관리대부 근저당권 294,000,000원, 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 284,000,000원 매각을 가정하면 채권자 측에는 19,776,000원의 미배당이 남지만 그 금액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.

다만 현 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건 100%입니다. 따라서 이 물건을 판단할 때는 ‘권리가 깨끗하다’와 ‘가격이 싸다’를 분리해야 합니다. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원의 시나리오가 제시되어 있지만, 현재 가격 자체의 경쟁력은 실제 거래가격을 대조한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건의 결론은 권리 인수 위험은 낮고, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건입니다.