* 신건의 예상 인수액 0원은 제시된 배당 추정에 따른 값입니다. 실제 배당순위·세금·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

수원지방법원 2025타경55109. 수원시 팔달구 인계동 레지던스리빙2의 8층 801호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 생활형 숙박시설입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 주거용 물건으로 취급해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 주택임차권입니다. 임차인 곽호원은 2021년 2월 26일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 표시된 춘천시 압류는 2024년 9월 26일 접수되어, 임차인의 전입·확정일자가 앞섭니다.

매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 말소기준 이후에 임차권등기가 접수되었다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

춘천시 압류를 말소기준으로 하여 경매개시결정과 후순위 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 압류의 말소 여부와 실제 조세채권의 배당순위는 구분해야 하므로, 세금 관련 배당 변동 가능성은 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 부담은 크게 줄지 않는다

낙찰가가 임차보증금 80,000,000원보다 낮아지면 매각대금에서 충당하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 매각가가 낮아질수록 매수인이 직접 지불하는 낙찰대금은 줄어들지만 인수하는 보증금은 늘어나는 구조입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수 추정액. 제시된 회차별 배당 추정에 따른 계산이며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라집니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단

현재 확인할 수 있는 감정가는 83,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 유사한 생활형 숙박시설의 최근 실거래가를 확인할 수 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다.

특히 비교 기준을 최저매각가에만 맞추어서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 81,595,200원, 2회 유찰 시 81,356,160원이라는 실질취득 부담을 기준으로 실제 거래가격과 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

* 제시된 배당 추정 수치를 그대로 표시한 잠정 배분표입니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하므로 보증금 채권의 중복 계상 여부가 해소되지 않았습니다. 별도 채권으로 확인되지 않으면 1,106,000원의 추가 배당과 소유자 잔여 0원이라는 배분 결과를 확정할 수 없습니다. 당해세 및 최우선변제도 미반영되어 있습니다.

신건 가정에서는 매각대금 83,000,000원에서 집행비용 1,894,000원을 제외하고 임차보증금 80,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산됩니다. 이 가정이 성립하면 임차보증금 잔액은 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 인계예술공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·호텔·아파트단지·공원 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층 801호입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 각각 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도와 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 감정상 이용상태는 공부상 생활형 숙박시설입니다. 경매상 용도와 실제 이용상태를 함께 고려하여 숙박시설 관련 이용·운영 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되었습니다. 다만 내부구조도와 이용상태는 건축물현황도 등을 기준으로 작성되어 실제 현황과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 주변에 숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하나, 해당 호실의 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인할 수 없어 매각 용이성이나 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수액 확인. 곽호원의 보증금 80,000,000원 중 실제 배당금과 매수인 인수 잔액을 최종 배당순위에 따라 확인하세요.
• 채권 중복 여부 확인. 임차인과 신청채권자가 동일합니다. 임차보증금과 경매 신청채권의 동일성, 채권계산서, 추가 배당 1,106,000원의 근거를 확인해야 합니다.
• 세금·집행비용 확인. 춘천시 압류 및 국세 압류 관련 실제 배당순위를 확인하세요. 세금과 집행비용에 따라 임차보증금의 배당액이 변동할 수 있습니다.
• 유찰 후 총부담 산정. 1회 유찰 시 실질취득 81,595,200원, 2회 유찰 시 81,356,160원이라는 추정치를 확인하고 낙찰대금 외 인수보증금과 부대비용을 함께 반영하세요.
• 생활형 숙박시설 이용 확인. 공부상 용도, 실제 이용상태, 적법한 사용·운영 가능 여부, 관련 규제와 비용을 확인하세요.
• 임차인 점유 및 명도. 임차권등기와 주거 사용 사실이 기재되어 있습니다. 실제 점유상태, 보증금 정산 방법, 인도 가능 시점, 인도 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물·유사 용도·유사 조건의 최근 거래를 확인하고 최저가가 아닌 실질취득액과 비교하세요.
• 관리비 및 현장 확인. 미납 관리비와 내부상태, 실제 시설 및 이용상태를 확인하세요. 내부구조도와 현황이 다를 수 있다는 감정평가상 유의사항을 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서· 임대차 관련 자료·채권계산서·감정평가서를 대조하고, 입찰 직전 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “유찰가보다 보증금 인수가 중요하다”

이 사건은 단순히 감정가 83,000,000원의 생활형 숙박시설이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 80,000,000원이 가격 구조를 좌우하는 경매물건입니다.

신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액 0원이 예상되지만, 1회 유찰 시 인수 추정액은 15,195,200원, 2회 유찰 시에는 28,236,160원으로 증가합니다. 이에 따른 실질취득은 각각 81,595,200원과 81,356,160원입니다. 최저매각가가 내려가도 총취득 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

아울러 동일인인 임차인·신청채권자의 채권 중복 여부, 세금에 따른 배당 변동, 생활형 숙박시설의 실제 이용 가능성, 최근 실거래 시세를 확인해야 합니다. 현재 판단의 핵심은 최저가가 아니라 실제 인수액과 실질취득액입니다. 신건 예상 인수 0원도 배당 가정이 충족될 때의 결과이므로, 해당 가정을 검증한 뒤 가격을 평가해야 합니다.