매력지수 B등급 · 임차권 인수 위험은 없지만 최근 시세 대비 가격 여유가 크지 않은 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최저가가 최근 실거래 평균의 97.6% 수준으로 가격 메리트가 제한적이라 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 강정임 임차권등기는 존재하지만 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 97.6% 수준으로, 큰 폭의 가격 할인보다는 시세 접근형 물건에 가깝습니다.
감정가
313,000,000원
최저가 219,100,000원
최근 실거래 평균
224,571,428원
최근 12개월 7건
최저가 ÷ 시세
97.6%
최근 평균 기준
매수인 인수
0원
임차권 매각 소멸
전주지방법원 2025타경20922. 전북 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 1204호 아파트입니다. 호림주택주식회사가 소유한 집합건물로, 2022년 준공된 신축급 단지입니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경20922
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 12층 1204호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 이용상태 아파트
소유자
호림주택주식회사
감정가 / 최저가
313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 249,500,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권은 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 임차권자인 강정임의 권리는 2024년 설정된 임차권등기로 확인되며, 전입일은 2022.11.30입니다. 다만 등기상 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
강정임
249,500,000원
없음
미상
없음
✅ 임차권 결론 강정임 임차권등기는 확인되지만 말소기준권리 이후 권리입니다. 매수인이 보증금을 별도로 인수하는 구조는 아니며 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래와 비슷한 가격대
송학크레지움캐슬 동일 평형 최근 실거래 7건 기준 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저매각가 219,100,000원은 최근 평균의 97.6%로 약간 낮은 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
1
215,000,000원
2026.08
9
210,000,000원
2026.07
14
255,000,000원
2026.07
16
212,000,000원
2026.07
6
230,000,000원
2026.06
16
235,000,000원
평균
7건
224,571,428원
⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 차이는 약 2.4%입니다. 신축 아파트라는 장점은 있으나, 시세 대비 큰 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,867,400원
우리은행 근저당
35,280,000,000원
215,232,600원
홍영주 근저당
1,300,000,000원
0원
주택도시보증공사
249,500,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균과 유사한 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차권등기는 존재하지만 매수인 인수 부담은 없습니다.
⛔ 확인 관점 임차권등기 이력이 있는 물건이므로 낙찰 전 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최근 12개월 평균 거래가 224,571,428원과 최저가 219,100,000원의 차이가 크지 않습니다.
임차권. 강정임 임차권은 매각 소멸 대상이지만 실제 점유 여부 확인이 필요합니다.
권리. 우리은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 소멸 구조입니다.
점유. 낙찰 후 인도 절차 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 확인”
익산 송학크레지움캐슬 1204호는 임차권등기라는 요소가 있지만 권리 순위상 매수인이 떠안을 위험은 없습니다. 다만 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 조금 낮은 정도로, 명확한 저가 매수 구간이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 안정적이지만 가격 경쟁력은 시세와 함께 판단해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 147건 동시 경매
단지 평균
1.4회 유찰
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 12층 1204호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경20922
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·101호 입찰법정
물건
송학크레지움캐슬 103동 12층 1204호
철근콘크리트구조 84.9502㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
