특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 조유리(전입 2022-02-24), 서율건설 주식회사 유지명(전입 2022-02-18)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수55
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경332 · 정읍지원 · 대지
154㎡
낙찰가
유찰 1회 후 낙찰
170,100,000원
1억 7,010만
감정가 236,152,000원
최저매각가 165,306,000원
최저가 대비 +2%
낙찰일
07-20
낙찰 완료
정읍지원
일괄매각 2개 목록
입찰 보증금
1,653만원
최저가의 10% · 16,530,600원
감정가 대비
▼ 28.0%
싸게 매수
감정가
2.36억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
말소기준 이후 권리는 정리되지만 대항력 가능 임차인 2명이 있어 보증금 확인이 필요한 주상용 물건입니다.
-
가격
최저가 165,306,000원은 감정가 236,152,000원의 70% 수준(1회 유찰 후)으로 진행
-
자금
입찰보증금 약 16,530,600원 · 매수인 인수권리는 명세서상 해당사항 없음
-
리스크
조유리·서율건설 주식회사 유지명 등 대항력 가능 점유자 보증금 미상 — 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
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권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (15)
법원경매 권리분석 · 대지 + 토지
권리는 정리되지만, 점유 리스크 확인이 필요한 고창 무장리 158-8
전주지방법원 2025타경332 · 전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8
감정가 236,152,000원 · 최저매각가 165,306,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 임의경매
55점
매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조는 명확하나 대항력 가능 임차인 보증금 미상으로 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 대항력 가능 점유자가 있어 보증금 확인 전 안전성을 확정하기 어렵고 주상용 환금성도 고려해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 가능 임차인 2명이 확인되고 보증금이 미상이라, 권리 자체보다 점유·임대차 확인이 핵심입니다.
전주지방법원 2025타경332. 전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8 소재 대지·토지 물건입니다. 감정가는 236,152,000원이며 현재 최저매각가는 165,306,000원입니다. 등기상 핵심은 2022년 설정된 무장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경332 |
|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8 |
|---|
| 용도 | 대지 + 토지 |
|---|
| 소유자 | 유지명 |
|---|
| 토지면적 | 154.0㎡ |
|---|
| 이용상태 | 휴게음식점 및 단독주택(1층 점포 2개호, 2층 단독주택) |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 236,152,000원 / 165,306,000원 |
|---|
| 청구액 | 251,926,816원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.20 |
|---|
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.09.23 무장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년 이후 설정된 케이씨씨 가압류, 백두스틸산업 가압류, 서울보증보험 가압류, 국 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 분석 — 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 위치 | 전입 | 판정 |
|---|
| 조유리 | 미상 | 2022.02.24 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김성찬 | 2호 2층 | 2025.02.10 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 주식회사 신화건설 정진숙 | 미상 | 2024.02.27 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 서율건설 주식회사 유지명 | 1층 사무실 | 2022.02.18 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
⚠️ 대항력 가능 점유자 확인 조유리, 서율건설 주식회사 유지명은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 최종 판단하려면 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,306,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 3,114,284원 |
| 무장신용협동조합 근저당 | 242,000,000원 | 162,191,716원 |
| 케이씨씨 가압류 | 25,331,915원 | 0원 |
| 백두스틸산업 가압류 | 120,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
회차별 매각 시나리오
현재 회차 165,306,000원 · 2회 유찰 시 115,714,200원 · 3회 유찰 시 80,999,940원
✅ 권리 관점 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
⛔ 주의할 점 보증금 미상인 대항력 가능 점유자가 있어 낙찰 전 임대차 관계 확인이 필요합니다. 최저가만 보고 안전 물건으로 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 무장초등학교 북서측 인근, 근린생활시설·단독주택·주거나지가 혼재하는 면소재지 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로와 버스 승강장이 있습니다.
- 토지현황. 제2종일반주거지역, 주상용 토지이며 면적은 154.0㎡입니다.
- 건물현황. 철근콘크리트구조 2층 건물로 휴게음식점 및 단독주택으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 대항력 가능 점유자의 보증금 확인이 우선입니다.
- 배당 구조. 무장신용협동조합 근저당 채권최고액 242,000,000원 대비 매각가 부족분이 발생합니다.
- 용도 검토. 주상용 건물 및 토지로 실제 이용상태와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 점유 확인이 먼저”
이 물건은 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라 권리순위 자체는 명확합니다. 그러나 대항력 가능 점유자가 존재하고 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 임대차 관계 확인 후 실제 인수 위험을 판단하는 것입니다.
물건 전체 내역 (2)
#1
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8
154㎡
#2
· 주1동
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8 주1동
철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 휴게음식점,단독주택
1층 81㎡
2층 81㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8
2025년10월27일
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8 주1동
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-20
10:00
경매법정
최저매각가
1억 6,530만원
▼ 30% 감정가 2억 3,615만
입찰 보증금
1,653만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-27
16:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
2억 3,615만→1억 6,530만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-08 |
유찰 |
2억 3,615만원 |
| 2 |
2026-07-20 |
대기 |
1억 6,530만원 |
토지 개요
사건 매물
물건 #1
토지
대
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8
물건 #2
주1동
건물
대
일반건물
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8 주1동
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
154.0㎡
≈
46.6평
소유
개인
소재
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 · 158-8
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1,803만원
117,100원/㎡ × 154.0㎡
▲
감정가 1310%
▲
+4.2%
· 연평균 +1.4%
· 2023년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
역사문화환경보존지역
호재 (2)
도로구역
접함
소로1류(폭 10m~12m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
건축물대장
건축HUB
주용도
단독주택
· 휴게음식점,단독주택
건축물명
- · 주1동
사용승인
2022년 2월 · 허가 2019-04-29
구조
철근콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
층수
2층
연면적
162.0㎡ · 대지 154.0㎡
건폐·용적
건폐율 53%
· 용적률 105%
주차
1대
· 실내 0 · 실외 1
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
위치 / 로드뷰
전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8
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