수원지방법원 2025타경56122. 경기도 오산시 양산동 산토리니하우스와 토지가 포함된 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층, 14세대의 공동주택인 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 공유자는 배우정 지분 100분의 5, 신문자 지분 100분의 95입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2025.05.22입니다. 이 날 동수원신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 기입됐고, 제공된 권리기준 역시 이 날짜를 말소기준으로 잡고 있습니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 사람이 다수 존재한다는 점입니다. 최저매각가가 내려가는지만 보는 방식으로는 이 사건의 실질 부담을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산동 365-3 · 등기부 표시 경기도 오산시 양산동 365-2 산토리니하우스 · 경기도 오산시 양산로 355-22 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 14세대 |
| 공유자 | 배우정 100분의 5 · 신문자 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 2,506,814,500원 / 2,506,814,500원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 동수원신용협동조합 / 1,396,424,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 전입자를 먼저 본다
2021.07.08 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 1,500,000,000원과 120,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 분석 기준일은 2025.05.22 임의경매개시결정입니다. 이후 배우정 지분에 대한 국의 압류와 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강보영 | 2021-11-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성배 | 2023-09-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준희 | 2025-06-09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수빈 | 2021-08-06 | 미상 | 미상 | 2025-06-26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류진아 | 2023-12-27 | 2023-12-07 | 미상 | 2025-06-23 | 가능·미상 | 가능 | 해당 없음 |
| 문지혜 | 2024-08-21 | 미상 | 미상 | 2025-07-29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수빈 | 2022-05-06 | 미상 | 미상 | 2025-06-23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동영 | 2023-11-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태강 | 2024-09-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한별 | 2022-11-14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용성 | 2022-03-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영규 | 2025-06-02 | 미상 | 미상 | 2025-06-23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영 | 2023-05-01 | 2023-05-01 | 110,000,000원 | 2025-07-24 | 있음 | 가능 | 해당 없음 |
| 않은 | 2022-05-06 | 2022-03-29 | 미상 | 2025-06-23 | 가능·미상 | 가능 | 해당 없음 |
최영의 임차권등기는 2025.07.24 기입됐지만 임대차계약일은 2023.04.14, 점유개시일은 2023.04.18, 주민등록일과 확정일자는 2023.05.01입니다. 임차권등기의 기입일만 보고 후순위로 단순화해서는 안 됩니다.
② 회차 가격 — 실질취득가는 아직 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,506,814,500원입니다. 1회 유찰 시 계산가격은 2,005,451,600원, 2회 유찰 시 1,604,361,280원입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 내려간다는 이유만으로 총취득부담이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 기준일 전 전입자들의 미상 보증금 중 실제 인수되는 금액이 있다면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 실질취득 부담이 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 계산상 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,506,814,500원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,005,451,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,604,361,280원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,506,814,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,468,145원 |
| 1. 임차인 최영 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,369,346,355원 |
현재 회차 계산값입니다. 최영 보증금 110,000,000원은 전액 배당으로 계산돼 있으나, 다른 임차인들의 미상 보증금과 당해세·최우선변제, 토지 별도등기 관련 실제 권리관계에 따라 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 토지 별도등기와 매각범위
등기부상 소유자는 배우정과 신문자이며 지분은 각각 100분의 5와 100분의 95입니다. 사건 자체가 다세대와 토지를 함께 포함하고 있고 지분매각 및 별도등기 표기가 있으므로, 일반적인 단일 아파트 한 세대 경매처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한신대학교 경기캠퍼스 북측에 위치하며, 부근에 단독주택·다세대주택·주상용 및 상업용건물·농경지·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 주위에 간선도로와 고속도로IC가 있고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층, 14세대의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 북측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로와 접하고 옥외 주차장 14대가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준일 전 전입자 보증금 확인. 최영 외 다수의 보증금이 미상입니다. 실제 계약서·배당요구서·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상 상태로 검토해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인되는 인수보증금이 있으면 낙찰가에 더해 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 최영 임차권등기 확인. 보증금 110,000,000원, 전입·확정일자 2023.05.01, 배당요구 2025.07.24의 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 목록4-17 대지권의 목적인 토지에 기재된 을구 6번 근저당권설정등기의 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 지분·일괄매각 범위 확인. 배우정 100분의 5, 신문자 100분의 95 지분과 목록별 매각 대상을 정확히 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저”
이 사건의 핵심은 2,506,814,500원이라는 신건 가격 자체가 아닙니다. 2025.05.22보다 앞서 전입한 사람이 12명이고, 최영의 110,000,000원을 제외하면 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 계산표의 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들여 실질취득가를 최저가와 동일하다고 보면 안 됩니다.
여기에 일괄매각·지분매각 표기와 목록4-17 토지 별도등기까지 겹칩니다. 임차보증금과 토지 별도등기의 실제 처리 결과를 확인하기 전에는 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다. 이 사건은 임차인별 보증금과 매각범위를 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 구조입니다.
